還息不還本(上)－了解按揭的原理【星之谷專欄－頭條日報】

在農歷新年前後，新冠肺炎疫情急趨嚴峻，澳門銀行公會在假期後宣布各會員銀行可與客戶共渡時艱，按揭客戶可申請六個月寛限，只還息不還本。

本港銀行跟隨還息不還本

本港部份銀行其後亦宣布跟隨，符合特定條款的客戶可自行申請。主要是從事受疫情影響的行業或因疫情而受隔離人仕，但必須在過去有良好還款紀錄。筆者收到不少客戶查詢，主要是擔心全期供款利率會否大增。

按揭方程式

不少人都植根了一個想法：「按揭供款早期還的都是利息，假如轉按或賣樓，早期所供的款項都白花了」。當深入了解按揭的原理，遇到任何問題都可迎刃而解。

假設借取100萬元按揭，以現時按揭利率2.5%，供款30年計算，每月供款是3,951元。第一個月的供款中有2,083元屬於按揭利息，剛剛超過供款的一半(在2.15%按息的年代，利息部份佔供款少於一半)，其餘的供款是用作清還本金。其後，因息隨本減，還本所佔比率將越來越高。將來在贖回按揭時(賣樓、轉按或用現金提早清還也好)，期間清還的本金已從債項中抵銷而不是白費了。

利息開支

按揭供款的利息部份與尚餘年期無關，只需將當月所欠的本金乘上按揭利率，即是100萬元 x 2.5% / 12個月，便得出上述的2,083元。隨後每月的利息也一樣，譬如上月還了1萬元本金，新一個月的利息便是99萬元 x 2.5% / 12個月即2,063元。至於計算清還的本金部份就複雜得多，原則是還的本金越多，供款的年期便越短。當中的重點是每月還款一定不能少於衍生的利息，否則便形成利疊利的情況，永世也還不清。

明白以上道理後，還息不還本計劃的每月供款就變得簡單，就是將上述供款免去本金的部份，如當月尚欠100萬元，按息2.5%的話，便只需月供2,083元。由於沒有清還任何本金，所以下一個月仍是要供同樣的利息，直至寛免期完結為止。

子非魚

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