英國BNO簽證預計於年底出爐,近日轉按套現籌措「移民資金」活動趨頻密。惟有中產夫婦愁自己手上物業升幅有限,加上按揭成數「緊箍咒」下,可套現金額不多,擔心移民大計受阻,遂向筆者求救。

阿南夫婦(化名)得知英國政府正研究BNO Visa計劃,正考慮在有當地置業,就算轉按現金回贈率低至零至接近1%,仍然打算將手上本地物業轉按套現去買外國樓。這項操作不是新鮮事,但問題是轉按套現成數最高僅樓價六成;而這2年樓價升幅有限,如果是近期才入手的物業,套現空間更形狹窄。

阿南兩年前買入一層700萬元物業,並申請6成按揭(貸款額420萬元),目前未歸還按揭餘額約400萬元;現時樓價已升至800萬元,轉按套現最多可借6成(貸款額480萬元),即套現多80萬元。靠這筆錢用來買英國樓,尤其是首都兼歐洲金融中心倫敦,可能「窄窄地」。

就算是倫敦以外城市,亦可能只足夠繳付英國樓首期,最終要在當地銀行申請按揭。不過英國銀行審批按揭殊不容易,處理時間長達4個月,英鎊利率亦不夠港樓優惠,阿南躊躇不知如何是好。

近親「轉名」套現九成 毋須賤價沽樓

其實,有個辦法可以毋須在現市況下沽樓,仍能從港樓盡套現金來買英國樓,就是把物業直接「轉名」出售給家人——新交易下即可申請9成按揭兼套現,不過父母須在該單位自住。阿南即時反駁印花稅隨時達到「天價」,方法看似行不通,但筆者分享故事的下半部份,他才得悉其實是「有數圍」。

把物業直接「轉名」給家人,例如長居香港的父母,法律上當作是一項買賣,可以採用新制下的按揭成數,樓價800萬元借足9成(貸款額720萬元)。不過如果按揭保險公司得知買賣雙方是近親關係,有機會將按揭成數削至8成或以下。

假設順利申請9成按揭,阿南夫婦便能借足720萬元,扣除現有按揭餘額(400萬元),將能套現320萬元,足夠Full Pay一層英國樓,但「稅務假期」期間該物業需要自住。

首置買英國樓慳3%稅 具對沖作用

筆者再向阿南解釋印花稅疑竇。毋庸置疑,「轉名」交易需要繳付印花稅,樓價800萬元稅率為3.75%(即實際稅項30萬元);同時阿南層物業成功「轉名」出售後,在英國「稅務假期」政策框架下,將重拾首置客身份——於2021年3月前在英國買樓,樓價50萬英鎊(約515萬港元)以下可以免印花稅。若果未有「轉名」,持有香港物業的話,50萬英鎊物業需額外繳付3%稅項(約15.45萬港元)。

故此,付3.75%港樓「轉名稅」,能夠申請九成按揭、享受本港H+1.5%低按揭利息、現金回贈、掛鈎按息的高息存款戶口(Mortgage-link),同時可慳回3%英國樓印花稅並Full Pay買英國樓,基本上是有賺無賠。

阿南左計右計,發覺這招計到數,正在物色「轉名」對象。「是不是一定要轉名給父母?能否轉給配偶?」阿南問到。如果是轉給南嫂,不能算是首置客,因為英國首置定義是包括配偶。最後阿南成功轉按套現一筆300萬元資金,預備乘搭通往英國的快速列車。

子非魚

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