新冠肺炎疫苗推出在望,不止股市爆升,樓市都即時有反應,加上拆息挨近歷史低位,不少準上車人士都開始睇樓,尤其是幾乎未受經濟動盪影響、購買力積壓已久的一群公務員,近期他們都有向筆者求教,最多人問的按揭問題是:「如果本身住宿舍,能否借九成按揭買私樓?」

其中一位公務員朋友阿聰(化名),本身住在政府宿舍,打算買一層約值800萬元的私樓給父母居住,並申請九成按揭,除需要經銀行審批,亦需要按揭保險公司批核。

在按揭保險申請表內,申請人需回答:「物業是否將用作自住用途?」如果填「是」,申請表下一條問題便會問:「現時住所會如何處理?」當然,如果是普通租樓,可以直接填「退租」;如果原本家人同住,便寫「將搬離家人住所」。但阿聰的情況是正在居住公務員宿舍,須聲明將會交還予政府,私樓才能夠申請高成數按揭。

九成按與政府宿舍 魚與熊掌可以兼得?

阿聰新買物業只是想給父母居住,自己暫時未有打算搬到新居,況且,宿舍方面也不容許他遷出後繼續保留。有沒有兩全其美的方法呢?

假如阿聰打算用自己一人名義買樓,按揭申請又單獨闖關,那麼在按揭保險申請表上,便沒有空間填報「供家人居住」用途,按揭保險公司拒批機會依然甚高。這情況下,他仍然可以申請6成或以下按揭,因一般銀行都可接受「供家人居住」,但就要準備多點首期了。

既然家人打算遷進新居,阿聰還有兩個較可行的辦法,最簡單的就是與家人聯名買樓。譬如與父親聯名,在按揭保險申請表上,阿聰可申報「繼續住在宿舍」,而父親以業主(抵押人)身份入住便順理成章,高成數按揭獲批機會很大。至於不少人擔心的遺產問題,只要以「長命契」形式聯名購入,將來其中一方不幸過身,另一方可直接繼承業權,不用以遺產承辦方法處理。

另一個方法就是阿聰單名買樓,在申請按揭時把父親(需要有入息)填報為借款人。在居所用途一欄,阿聰仍可申報「繼續住在宿舍」,而父親則以借款人身份搬入新居,獲批按揭保險機會也會較大。

當然,如果公務員買私樓想申請高成數按揭,而不想透過按揭保險進行,還可以選擇向庫房申請首期貸款;不過大部份公務員都不會採用,原因是會失去退休房屋福利,包括公屋及居屋,阿聰亦不曾考慮這個方案。

最後利申,文章內容只屬筆者從業多年經驗和個案觀察所得,並不代表銀行或按揭保險公司立場,最終決定須以當局為準。

子非魚

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