律師樓被接管  一招免受凍資殺訂風險【星之谷專欄－經濟一週】

黃馮律師樓被接管，令買家慘遭「殺訂」風險，引來全城熱議。一般而言，樓宇買賣均將訂金及首期託管(stakehold)於律師樓，惟相關做法正備受質疑。其實只須改變資金支付方式，將訂金或首期用本票支付賣家，再將本票託管在律師樓，便能於律師樓被接管下取回本票，免受資金被長期凍結，甚至「殺訂」風險。

根據物業買賣程序，以下三類資金需要託管於律師樓：

1. 大訂：一般大訂會寫律師樓名，律師樓做調查、核實賣方身分及業權後，才會放訂給賣方律師樓。
2. 印花税：簽署正約後，律師樓會代買家支付印花稅，並註冊田土廳，故買家須先付印花稅給律師樓。
3. 首期：在物業成交前簽轉讓契時，買家須把首期餘額轉賬至律師樓，讓律師樓於成交日，將首期和按揭貸款金額，過戶至賣方及其現有按揭銀行。

資金可即時被凍結

舉例，物業價格700萬元，若造八成按揭，首期需付140萬元。簽署正約前，買家須把一成訂金轉賬至律師樓，即70萬元。成交前兩至三日，須再付樓價一成予律師樓，以找清首期尾數。

如果律師樓被接管，託管的資金會如何處理呢？如物業交易期間，買家的律師樓不幸被接管，該律師樓戶口便會被即時凍結，其託管的資金(包括買家首期及其他款項)，亦不能從戶口中轉走，導致無法於成交日，將資金過戶至賣方或其原有按揭銀行。

然而，被凍結的律師樓戶口，一般需要一至兩年才能解封，屆時買家才可取回被凍結的資金。因此，如果買家要繼續完成物業交易，便須設法另籌資金；否則，將遭受「殺訂」收場。

改以本票交付託管

破解方法，是以本票付款並託管於律師樓。鑒於此次律師樓被接管的先例，買家在置業時，不妨做足「防風準備」，免受資金被凍結的風險。

假設正約和首期尾數均須託管在律師樓，買家只須用本票形式付款予賣方，再將本票託管在律師樓，便能破解同類風險。即使日後律師樓被接管，買家仍可向該律師樓取回本票，再透過另一律師樓交付賣家，完成物業交易。

子非魚

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