黃馮律師行被接管事件去年底震驚全城,近日另一間全港二手樓宇市佔率極高的王潘律師行,因為合夥人被廉署刑事調查,遭全港銀行「恐慌式」封殺(Block)拒做生意,惟事件揭露大型銀行處事較官僚,相反中小型銀行靈活作風顯智慧。

王潘律師行被銀行短時間內輪流割席後,新客當然敬而遠之,一眾透過該行進行樓宇買賣的準業主要馬上轉律師樓,銀行按揭才可以順利發放貸款。

但對於手續接近完成,正等待提取按揭貸款的借款人而言,不同銀行處事手法截然不同。大銀行無論貸款是已批或未批,借款人統統要轉律師樓才可以繼續進行按揭程序,此硬作風不排除會令個別借款人因為成交期死線太近,未能及時轉律師樓而趕不上物業成交,淪為苦主。

不過,筆者觀察到個別中小型銀行容許準買家毋須轉律師樓,而是在物業成交日繞過他們,直接開本票給賣家,準買家就可以順利趕上成交期。筆者非常支持這種做法,希望未來大型銀行能夠採用,令上車人士不會因為律師樓被封殺這些無法預計的風險而遭受無妄之災。

轉律師樓最快數日完成

至於銀行按揭貸款申請期間,中途轉律師樓需時多久?筆者先講述流程。當借款人收到銀行指示要轉律師樓,新律師樓會向舊律師樓取樓契,然後進行查契工作,檢視有關業權有沒有問題。

如果是大型屋苑公契或地契,正常律師樓做到「滾瓜爛熟」,查契最快幾小時便完成。業權沒有瑕疵的話,便可以做轉讓契及按揭契的工作。這些工作一般律師樓都是沿用一些標準Template(範本),主要都是「填窿窿」工作。

完成文件後,新律師樓便等待銀行出指示信(Instruction Letter),如果銀行配合,律師樓一收到該信件便可準備提取貸款信(Drawdown letter)予銀行,買家再簽好所有文件後整個流程便完成。屈指一算,整個轉律師樓流程幾天便可以完成。

故此,除非準買家非常不幸,距離物業成交日少於一星期突然殺出銀行Block王潘律師行事件,否則無論如何仍有一線生機。

其實,律師樓遭銀行封殺歷年不時發生,過往不少是因為做錯文件或遲還契而被列入黑名單,惟這些不涉及刑事,傳媒亦不會報道。最後溫提,買樓上車如果擔心律師樓出事,緊記「戴頭盔」幾個方式——包括盡早申請按揭,用風險最低的大型律師行,以及採用上述處事靈活的中小型銀行,危機便容易解決。

子非魚

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