幫家人擔保按揭反陷困局 一個方法自保【星之谷專欄－經濟一週】

上期筆者講解了「All Monies」(無限額貸款)及「Fixed amount」(定額貸款)兩者之間的分別。如果借款人申請按揭時選擇了無限額貸款，往後欠下其他債務例如信用卡數、私人貸款時，究竟擔保人需要承擔多少責任？

Nick(化名)早前買入一層600萬元物業，並借入六成按揭(貸款額360萬元)，對於擔保這筆貸款的親家姐Chloe(化名)而言，最壞情況亦只是負上360萬元債務。

不過，Nick之後在同一間銀行借入私人貸款、信用卡貸款。在無限額貸款下，這些債務都會與樓宇按揭掛鈎。
若Nick未有能力償還，在「無限額」前提下，擔保人Chloe承擔的債務像成為無底深潭。

銀行設擔保上限

幸好，在處理樓宇按揭申請時，銀行多數會為擔保人設定「擔保上限」，即擔保金額最多僅是提取的樓宇按揭貸款額。

即使Nick後來再取得其他貸款，擔保人Chloe亦只會擔保最初承諾的360萬元。

另一個情況是，如果Nick一直按時償還按揭貸款，幾年後按揭貸款額餘下300萬元。其後他在未改動按揭條款下，再加按及借入銀行私人貸款，總額為100萬元，令到總負債增至400萬元。
在這情況下,擔保金額看來應該減少至300萬元，然而，因為Nick再加按及借貸，令Chloe仍然要承擔「擔保上限」360萬元。只要Nick一日未轉按或賣樓，情況仍會不時發生。

在大部分情況下，擔保人都是借款人至親，希望幫家人「上車」之餘，又想保障自己利益，中間可以如何平衡？
由於銀行一般只會寄月結單到借款人住址，擔保人無從得悉借款人有沒有準時還款或進行加按，要開口問，又覺得難以啟齒。

君子協定須提供月結單

筆者建議，承諾做別人的擔保人前，要「先小人後君子」，例如向借款人提及未來幾年有結婚大計，需要買樓「上車」，希望作為借款人都要有財務紀律。

除此以外，每月或每隔一段時間要提供銀行月結單作參考，讓大家建立互信。

最後溫提，由於近年樓價升勢停滯，兩年前以高成數按揭買樓的買家，在估價未獲銀行大幅上調情況下，要轉回一般按揭成數，就需要補回貸款差額。

如果沒有足夠資金，就只有繼續等待。而這些物業的擔保人，在成功轉按前仍然要和借款人「捆綁」在一起，買樓難度大增。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/無限額貸款-擔保-360萬-按揭-無底深潭-337062/

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