聯繫匯率機制下,香港利率中長期定必跟隨美息移動,問題只在於何時跟加、每次加幾多厘。筆者撰文之際,美國尚未召開議息會議,但筆者相信,香港步入加息週期已是定局,而且來勢洶洶,準備買樓人士,務必做好充足財政準備。

銀行拆息按揭計劃 (H按) 利率,與一個月香港銀行同業拆息 (Hibor) 掛鈎,目前為約1.2厘。以H按定價「H+1.3%」計算,現時實際按揭息率已達約2.5厘,與封頂利率相約。

若加息週期持續,透過參考更遠期的拆息,可粗略估算未來按息加幅。

目前兩個月的拆息為1.54厘,如果一個月拆息為1.2厘,暗示到9月前,一個月拆息將抽升至約1.9厘。回顧2019年,銀行靜待拆息升穿2厘後,才出手上調最優惠利率(P)。

以史為鑑,即使此輪聯邦儲備局加息後港銀按兵不動,若一個月後拆息衝破2厘,屆時加P或封頂利率的機會仍高企。

今年下半年港銀加息近無懸念,下一年情況又如何?目前一年期拆息已攀升至3.5厘,以簡單遠期公式計算,意味市場預計一年後的一個月拆息,將升至3.5厘以上。以H+1.3計算,即按息將飆升至4厘以上。

部分業主誤以為,H按封頂位可「保平安」,加息亦無所畏懼。

別忘記此頂位是與「P」掛鈎,以「P-2.5%」計算。目前P為2.5厘,故封頂息亦是2.5厘。

惟「世上無免費午餐」,當拆息加至3厘以上,屆時最優惠利率將有機會上調,封頂位亦會跟住升。不論P或封頂位,長遠均會跟隨拆息移動。

加息週期尚未開始,讀者或已思考何時會結束?筆者認為,除非美國出現經濟衰退,而聯儲局又大局為重,為振興經濟而再次減息;否則,加息週期可能會持續,一年後按揭利率升到3厘至4厘的機會,是存在的。

加息對供樓人士影響有多大?以按息較現時上升1厘計算,每100萬元貸款額,月供金額將增加逾500元。

以較普遍的400萬元貸款額計,即每月多供逾2,000元,部分業主或會感到吃力,故在加息週期下,正正是壓力測試體現價值的時候。

壓測要求將提高

當利率增加3厘時,壓測要求每月供款不能超過業主入息的60%。就算按息加到3至4厘,仍在壓測的試驗範圍以內。

筆者相信,大部分業主只要保得住份工,都有能力供得起樓,分別只是較以往吃力。

加息亦會影響未「上車」人士,打算買遠期樓花並選擇建期付款的準買家必須留意,閣下將於一至兩年後收樓時才申請按揭,一旦屆時利率大幅上漲,壓力測試要求將比現時高得多。

所以,買遠期樓花時,應以一至兩年後的預期利率,計算入息能否過到加息後的壓測。

筆者建議,應保守地用3厘至4厘計算入息是否夠計及能否通過壓測,如果仍能過關才放心買此類樓花。

相反,盲目以目前的2.5厘計算所需入息,恐怕會大失預算,收樓時未必能順利上會。

子非魚

經一20220801

經濟一週專欄

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