財政司司長陳茂波在《財政預算案》宣布減首置印花稅,其中聯名業主亦受惠,他們只要有一人恢復首置身分,入市時就可減少稅項支出,致使近期多了大量關於物業甩名的問題,筆者整理相關查詢後,歸納出三類個案,盼為有類似疑問的業主解困。

個案一:夫婦心急買樓,慘蝕律師費。

聯名物甩名,需要由律師樓支付甩名印花稅,陳氏夫婦由於已有心儀物業,於是聯絡律師,希望盡快完成甩名,再買入第二個單位。

不過,陳氏的目標單位最終被搶走,失去甩名的動力,但因為已向律師樓提出申請,即使取消甩名,亦需要支付部分律師費。

甩名的正確流程,應該是由雙方先簽署轉讓臨時合約,然後到銀行申請轉按,待銀行按揭批核後,再到律師樓辦甩名手續。

不過,有部分銀行承造甩名按揭,需要申請人提供正約才會審批,這樣即使之後因為任何原因,例如銀行拒絕批出按揭,又或批出條款、成數不理想而取消甩名,都會被律師樓收取部分費用。

個案二:壓低成交價,小心稅局狙擊。

周氏兄弟原本聯名擁有一個市值800萬元的物業,惟弟弟成家立室,眼見政府減稅,便將物業甩名予兄長,回復首置身分,並用甩名套現得來的資金去購置新物業。

由於想進一步減少印花稅支出,兩兄弟抱著「轉讓價愈低、印花稅愈少」的心態,計劃在物業轉讓時,將交易價訂在600萬元,聯名物業甩名只需以樓價一半去計算,在新稅階下,兄長所需繳付的印花稅只要100元,甩名差不多是零成本。

不過,兩兄弟的慳稅大計似乎行不通,因為轉讓價比市價低兩成或以上,稅局便有很大機會以物業的市價,去追收稅款差額;另交易價定得太低,在申請按揭時銀行亦有很大機會拒批。

理想的做法,是周弟先到不同銀行估價,選擇估價最低的銀行,以此為基礎,再將交易價格調低10%至20%,這樣做話,銀行、稅局普遍也會較為容易接受。

近親名才享首置印花稅優惠

個案三:甩名轉按至五成,合法出租。

歐太與丈夫同樣想趁新稅階,將聯名持有的物業甩名,再買入另一單位自住。

他們現有物業仍然有按揭保險在身,將來甩名後,想將現物業出租。

倘若想將物業出租,按揭成數需要在5成以下。如歐太和丈夫想甩名,在甩名時應同時轉按至不多於5成的按揭,以免將來擔心「偷雞出租」的問題。

同一時間,他們新買的物業也可以申報為自住,申請高成數按揭。

但要留意,如果新購物業想申請超過8成按揭,便需要待甩名物業完成交易後,才可以入紙申請按揭。

最後,想提提各位業主,只有近親甩名才能享有首置印花稅的優惠。

近親包括夫婦、兄弟姊妹、父母、同父異母兄弟,需要有出世紙證明;而外父外母與女婿、老爺奶奶與媳婦,則不能算近親。

子非魚

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細數甩名奇難雜症大解構

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