按揭放寬 (三)【星之谷專欄－頭條日報】

在舊制下如未能因估價上升或補回首期差額的高成數按揭借款人，在轉按時需再付一次昂貴的按揭保險費。雖然近數月來按揭回贈大幅提升，但這情況下轉按一來一回所剩無幾，白費時間和心機。

重新申請按保轉按

按揭新制下，基本按揭成數大增、按保費大減，加上銀行回贈計算的基準亦提升了，轉按時重新申請按揭保險亦變得有利可圖。以未滿三年退保期的客為例，轉按可取回部份保費，亦可賺取銀行回贈及中介回贈，而要支付的費用是律師費、土地註冊文件費及新按的按保費。

舉個例子，如兩年多前以800萬元借八成按揭買樓的借款人，當年支付了約800萬元 x 80% x 2.47% x 65折，約10.3萬元按保費。如這刻轉按，可以退回15%即約1.5萬元。假設樓價沒升跌，現時大約還了約5%的本金，即是欠款約樓價的75%約600萬元。

二至三年內轉按，回贈可觀

假如不想補錢上會轉按，便需要再申請按揭保險，新制的保費是0.15%，保費只是9,000元。計及最新的現金回贈近3%，如以樓價7成計有接近16.8萬元。屈指一算，退保收回1.5萬元，回贈收到16.8萬元，開支只是9000元新按保費及約6000元律師費，原來16.8萬元回贈可盡數淨袋。

罰息期內轉按有利可圖?

另一情況，假如仍在兩年的罰息期內，上述例子的數字有此稍有改變。首先，銀行的罰息條款各有不同，有些以當時倘尚欠貸款的比率計算，有些加入了當年批的的回贈金額的條款。為簡化計算，以下例子假設首年罰息是借款額的2.8%、次年是借款額的1.9%計。

譬如上會剛超過一年又未到兩年，罰息大約640萬元x1.9%即大約12.2萬元。退保比率是25%，即大約2.6萬元。開支是罰息12.2萬元、9000元新按保費及約6000元律師費，收回退保費2.6萬元及約16.8萬元回贈，淨袋大約5.7萬元。不過只供款約一年，尚欠本金減少不多，除非樓價稍有升幅，否則就需要補錢轉按。

剛成交單位所賺無幾

由於在新制下，新買個案的按揭成數及保費是以2023年7月7日或之後簽訂臨約為準，如在之前簽訂臨約，包括早兩年買了樓花等成交的客戶，以及在較早前簽臨約，未能取消重簽的買家，也需要以舊制的按揭成數及保費計算。其中有些客戶忽發奇想，剛成交了就進行轉按又是否有利可圖呢？

與上述例子的分別是，首年退保可退回40%保費即大約41,000元，罰息約2.8%即18萬元。由於單位新成交，銀行一般以成交價計估價，轉按一刻的尚欠按揭成數仍然是8成。假如以75%按揭成數新上會，就需要補回5%樓價約40萬元。如此走一圈，業主仍有約1.5萬元落袋。不過，由於要補回40萬元差額、淨袋的金額又相當少，相信沒有多少業主會進行如此一個大動作了。

子非魚

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