2020年2月5日
按揭申請人年齡超過60歲,是可以做8成或9成按揭,但近期有個案是按保拒批,需要加擔保人。傳統上,按保是不理會人齡,只要有完整入息證明(銀行出糧紀錄、MPF、稅單等)而又過到壓力測試的話,便可以批。以往超過60歲的在職人士,申請按揭也不會有問題。但近期見到 是60歲的教師做借款人,由於按保考慮借款人未必能在供樓的年期中一直擔當教師的工作,因此要求加擔保人。
也有個案是,借款人的入息不夠計,因此按保需要加擔保人,而擔保人由於是60歲以上,按保也要求借款人尋找另一擔保人。
8或9成按揭,宜申請兩間按保公司作為後備方案
因此,筆者建議,如果借款人或擔保人的年紀超過60歲,需要申請8成或9成按揭,要有以下方案作為兩手準備:
- 兩間按保公司都去申請,包括HKMC及QBE,那麼就算一間按保拒批,另一間如可批便解決上會問題。所有銀行都可經HKMC行按保,但只有恆生/中銀/富邦可經QBE行按保。
- 簽臨約前要預先準備好擔保人,以防兩間按保公司都要求加擔保人。留意,如果借款人是超過60歲,如果按保要求加年輕擔保人,該擔保人需要有入息,入息最少足夠供樓。不過,擔保人的入息不一定要過到壓測,也不一定要DSR少於50%。
- 如果借款人超過60歲而沒有入息,也可以加年輕擔保人。但擔保人的入息需要DSR少於50%,以及需要做共同借款人(co-borrower),不能只是做擔保人。做共同借款人的條件是需要聲明會住入該物業中。
6成或以下按揭,銀行處理較彈性
如果按揭成數是6成或以下,不需要按保審批的話,銀行對人齡的批核較有彈性。有些銀行用80減人齡作為最長還款期,即60歲最多可以借20年。如果想借足30 年,便需要加年輕擔保人,有些銀行容許收入不足甚至未有收入的之年輕擔保人。
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