過了擔保期的居屋，能不能申請按揭？

最後更新：26/03/24 @ 10:16 上午

未補地價居屋如過了政府擔保期，可以申請按揭，但最高只可以借7成。不過，按揭需要入息證明及進行DTI測試，不能加擔保人。由2024年3月1日起，二手居屋還款期最長可以達30年，但亦受制於人齡及樓齡。

未過擔保期及已過擔保期的居屋，按揭審批大大不同，見下表：

由2024年3月1日起，未補地價居屋可享政府30年擔保，以首次發售日期計算。故此，在擔保期內的居屋，銀行審批很寬鬆。以其中一間銀行作為例子，在2024年3月1日計算，如果首次發售日期是1993年1月1日的居屋，可以做足30年還款期及90％－95％按揭成數（視乎白表或綠表）。至於過了擔保期的話，按揭申請便當成是私樓處理，成數只可7成，需要過DTI測試，還款期也受人齡及樓齡限制，而且不能加擔保人。

甚麼情況下過了擔保期的居屋難做按揭？

基於以上列出的審批標準，過了擔保期的居屋，以下情況申請按揭比較困難：

• 貸款人入息不足：由於過了擔保期居屋需要DTI測試，及不能加擔保人，如果貸款人入息不足，或是退休長者，便不能申請按揭，或借不足按揭成數。
• 貸款人年紀很大：一般銀行以75減人齡計算還款期，故此如業主是60歲長者，就算有入息，最長還款期都只能做15年。即使成功上會，每月供款額都會很高。
• 樓齡很舊：一般銀行以75減樓齡計算還款期，香港的居屋樓齡現時大都可做到30年，但未來賣樓下手就未必可再做到30年。

居屋擔保期即將屆滿，銀行或有機會當私樓審批按揭

就算居屋未過擔保期，但如果距離擔保期完結少於15年，銀行或未必願意用擔保期內的居屋的標準審批按揭，買家需要透過購買按揭保險，來取得最高 95%和 90%按揭貸款。

另外有些銀行對於擔保年餘下少於5年的居屋，則可能會採用已過擔保期的居屋處理按揭，那麼成數最高只可7成及需要DTI測試。

至於距離擔保期多於14年，一般銀行都可以用未過擔保期的標準審批按揭。

不過需要強調，對於計算居屋擔保期，每間銀行有各自不同的做法，申請人宜直接向星之谷的客戶團隊查詢。

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