安老按揭懶人包 (申請資格/物業樓齡/按揭利率/年金/利弊)

2023年1月6日

申請按揭貸款可以分30年攤還，不少業主在供完一層樓時可能已經踏入收成期，遇到有資金周轉需要，除了可以考慮將已供滿的物業重按套現外，政府亦推出了安老按揭（亦稱為逆按揭）計劃，透過抵押物業，讓申請人每月收取定額年金，應付日常生活。而安老按揭的詳情，讀者可參閱以下文章：

甚麼是安老按揭？

安老按揭計劃是由香港按證保險有限公司營運，旨在讓55歲或以上人士可以抵押在香港的住宅物業，以獲取安老按揭貸款。借款人可選擇在10 年、15 年或20 年的固定年期內或終身每月收取年金。借款人亦可提取一筆過貸款以應付特別情況，一般情況下借款人可終身毋須還款。借款人亦可以繼續於抵押的物業居住，直至百年歸老。

申請安老按揭需要甚麼資格？

借款人需持香港身份證，而且是55歲或以上，而未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上並持有有效香港身份證，並且現時沒有破產或涉及破產呈請，或受個人自願安排所規限。

至於抵押的物業，則需要是在樓齡50年以下，沒有轉售限制，例如村屋就難以獲批逆按揭，不過，居屋及公屋等未補地價資助房屋，雖然有轉售限制，需要獲當局書面批准。

估值方面，800萬或以下的物業可以100%估值，而800萬以上物業則為800萬及超過800萬部份的50％總和，上限為2,500萬。未補地價資助房屋則需要以市值扣減補地價金額後計算。

申請人可選擇按揭利率計劃嗎？

借款人可選擇浮息或定息按揭計劃，以配合個人的財務需要。目前浮息利率約為P-2.5%，而定息利率首25年為4%，其後為P-2.5%。一般情況下，定息計劃較浮息計劃可提供較高的每月年金及最高一筆過貸款金額。

以一名60歲的申請人為例，其物業抵押價值每100萬元計，選擇終身領取年金，揀定息計劃會較浮息計劃每月多領取200元。

還有甚麼因素會影響借款人每月所得的年金額？

借款人每月所得，除了視乎抵押物業的價值之外，申請者越年輕，每月可得的年金則會越少；而收取的年金期越長，可收到的年金則越少。

安老按揭和重按應如何選擇？

如果申請人是為了生活費，選擇安老按揭會較為，因終身毋須還款，到過身後才由遺產代理人選擇還款或賣樓。如果套現的用途是為了付首期幫仔女上車，則可以透過重按套現較多的資金。

申請人如果正在用安老按揭，也可以轉按轉回銀行用現契重按，只要按揭金額夠找安老按揭的欠款便沒有問題。

抵押的物業可以出租嗎？

一般而言，在安老按揭計劃中抵押物業如果申請人持有未滿1年，需要自住。但如果物業持有1年以上，申請人又已經退休，或因接受長者或醫療護理服務而需要遷出物業，則可以申請將有關物業出租。

申請安老按揭有甚麼費用？

申請安老按揭需要支付按揭保費、輔導費和法律費用，樓齡超過50年的物業則要付費驗樓，但借款人可選擇將上述費用加借入安老按揭貸款，變相毋須支付。

按揭貸款被終止後，抵押物業會如何處理？

當安老按揭貸款被終止時，物業業主或其遺產代理人可優先全數清還按揭貸款以贖回抵押物業，否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。如有物業出售的款項，未能清還所有貸款，將根據與貸款機構的保險安排，由按證保險公司承擔；如有任何餘額，將退還給物業業主或其遺產代理人。

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