2023年1月6日

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申請按揭貸款可以分30年攤還,不少業主在供完一層樓時可能已經踏入收成期,遇到有資金周轉需要,除了可以考慮將已供滿的物業重按套現外,政府亦推出了安老按揭(亦稱為逆按揭)計劃,透過抵押物業,讓申請人每月收取定額年金,應付日常生活。而安老按揭的詳情,讀者可參閱以下文章:

甚麼是安老按揭?

安老按揭計劃是由香港按證保險有限公司營運,旨在讓55歲或以上人士可以抵押在香港的住宅物業,以獲取安老按揭貸款。借款人可選擇在10 年、15 年或20 年的固定年期內或終身每月收取年金。借款人亦可提取一筆過貸款以應付特別情況,一般情況下借款人可終身毋須還款。借款人亦可以繼續於抵押的物業居住,直至百年歸老。

申請安老按揭需要甚麼資格?

借款人需持香港身份證,而且是55歲或以上,而未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上並持有有效香港身份證,並且現時沒有破產或涉及破產呈請,或受個人自願安排所規限。

至於抵押的物業,則需要是在樓齡50年以下,沒有轉售限制,例如村屋就難以獲批逆按揭,不過,居屋及公屋等未補地價資助房屋,雖然有轉售限制,需要獲當局書面批准。

估值方面,800萬或以下的物業可以100%估值,而800萬以上物業則為800萬及超過800萬部份的50%總和,上限為2,500萬。未補地價資助房屋則需要以市值扣減補地價金額後計算。

申請人可選擇按揭利率計劃嗎?

借款人可選擇浮息或定息按揭計劃,以配合個人的財務需要。目前浮息利率約為P-2.5%,而定息利率首25年為4%,其後為P-2.5%。一般情況下,定息計劃較浮息計劃可提供較高的每月年金及最高一筆過貸款金額。

以一名60歲的申請人為例,其物業抵押價值每100萬元計,選擇終身領取年金,揀定息計劃會較浮息計劃每月多領取200元。

還有甚麼因素會影響借款人每月所得的年金額?

借款人每月所得,除了視乎抵押物業的價值之外,申請者越年輕,每月可得的年金則會越少;而收取的年金期越長,可收到的年金則越少。

安老按揭和重按應如何選擇?

如果申請人是為了生活費,選擇安老按揭會較為,因終身毋須還款,到過身後才由遺產代理人選擇還款或賣樓。如果套現的用途是為了付首期幫仔女上車,則可以透過重按套現較多的資金。

申請人如果正在用安老按揭,也可以轉按轉回銀行用現契重按,只要按揭金額夠找安老按揭的欠款便沒有問題。

抵押的物業可以出租嗎?

一般而言,在安老按揭計劃中抵押物業如果申請人持有未滿1年,需要自住。但如果物業持有1年以上,申請人又已經退休,或因接受長者或醫療護理服務而需要遷出物業,則可以申請將有關物業出租。

申請安老按揭有甚麼費用?

申請安老按揭需要支付按揭保費、輔導費和法律費用,樓齡超過50年的物業則要付費驗樓,但借款人可選擇將上述費用加借入安老按揭貸款,變相毋須支付。

按揭貸款被終止後,抵押物業會如何處理?

當安老按揭貸款被終止時,物業業主或其遺產代理人可優先全數清還按揭貸款以贖回抵押物業,否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。如有物業出售的款項,未能清還所有貸款,將根據與貸款機構的保險安排,由按證保險公司承擔;如有任何餘額,將退還給物業業主或其遺產代理人。

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