2023年7月12日

原本財政司司長陳茂波聲稱會考慮微調置業按揭成數協助市民換樓,到金管局於2023年7月7日宣佈逆周期宏觀審慎監管措施,才發現按揭成數原來有大調整,無論是新買或現有業主都會受到影響,牽涉按揭保險、轉按、套現、重按等多個範疇,星之谷特意製作以下懶人包,為各位讀者抽絲剝繭、理清新措施脈絡。

2023policy

放寬按揭成數,透過按揭保險置業,按揭成數有何變化?

首先,樓價400萬至1,000萬元以下的合資格物業,最高按揭保險成數可達9成;1,000萬至1,125萬元最高按揭保險成數可達8至9成,上限為900萬元;1,125萬以上至1,500萬元的合資格物業,最高按揭保險成數為8成;1,500萬以上至1,715萬元,最高按揭保險成數為為7至8成,上限1,200萬元;至於價格為1,715萬以上至3,000萬元的合資格物業,最高按揭保險成數為7成,同樣以較高者為準。詳情請參閱下表:

按揭保險計劃的最高按揭成數(物業價格3,000萬元或以下)如下:

物業價值(港元)最高按揭成數首次置業固定收入
1,000萬元或以下80%或90%需要需要
1,000萬以上至1,125萬元以下80%或90%
(貸款上限為900萬元)
需要需要
1,125萬以上至1,500萬元80%不需要不需要
1,500萬以上至1,715萬元70% - 80%
(貸款上限為1,200萬元)
不需要不需要
1,715萬以上至3,000萬元70%不需要不需要
3,000萬以上至3,600萬元50% - 60%
(貸款上限為1,800萬元)
不需要不需要

不上按保,銀行借出的按揭成數上限是多少?

自住物業不上按保,樓價1,500萬元以下可承造7成按揭;1,500至1750萬可借6至7成,上限為1,050萬元;樓價1,750萬至3,000萬元,最高按揭上限調整至6成;3,000至3,500萬元物業,最高按揭成數為5至6成,上限為1,800萬元;樓價3,600萬元以上,按揭成數則維持5成。

放寬按揭成數,置業人士如何受惠?

在放寬按揭成數後,最直接受惠的就是購買1,200萬元以上物業的買家,以往這些買家最多只能申請960萬元的高成數按揭,亦即是按揭成數只能做到8成以下,但在新例之下,買1,200萬至1,500萬元的樓都可借足8成,換言之買1,500萬元物業,只需付出300萬元的首期。另外,1,500萬以上物業按揭成數也有所增加,3,000萬樓也可借7成,亦即是只需900萬首期。另外,由於按揭保險公司承擔的按揭成數減少,需要繳付的按揭保費亦會隨之下降,而且金管局提到按保公司現時一般會為置業人士提供35%的保費折扣,預期日後置業人士的保費都可穩定地獲得65折。

放寬按揭成數,細價盤業主有沒有受惠?

買入1,000萬元以下的物業,合資格買家在舊制下,已經可透過按揭保險借最高9成按揭,新措施是否對這些買家沒有幫助?非也,由於金管局上調自住物業按揭成數,正如上文所說,自住物業不上按保,樓價1,500萬元以下可承做7成按揭,相反舊制下不上按保,1,000萬元或以下的物業一般只能做到最高6成按揭,上限也只有500萬元。對於未能申請高成數按揭的樓花即供買家,大有幫助。以一個600萬元的單位比較,在不上按保的情況下,業主的首期支出由240萬元降至180萬元,可減少60萬元。

放寬按揭成數,買家不上按保反而要付更多首期也有好處?

上按保對很多申請人而言是「有辣有唔辣」,因為按揭保險公司的審批會較銀行嚴格,有些申請人亦會因為沒有稅單,或者收入非固定等原因,都有機會被按保拒批,相反,新措施下借7成,就由過兩關(銀行、按保),變成只需通過銀行審批。另外,不上按保,亦可節省按揭保費的開支。

首置人士有沒有受惠?

按證保險公司會為首次置業人士提供保費特惠,就價格為1,500萬港元或以下的物業,寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數以上不多於5%的受保範圍的保費,即是首置人士申請7成半按揭,也毋須付按保保費。

正在供樓的業主是否受惠?

假設業主本身申請高成數按揭,在2年前買入1,000萬元的物業,借8成,罰息期完結想轉按,需要估價有所上升,令按揭成數降至6成或以下,否則轉按就需要重上按保;在新例下,銀行可以為業主承造7按,變相只要業主2年來供款清還的本金相當於樓價一成,業主就可順利轉按至另一間銀行並甩按保,能夠在3年內退保,可獲退回15%按揭保費。

有套現需要的業主有沒有得益?

銀行提供的7成按揭,適用於轉按套現,所以在物業估價不變的情況下,新措施會令業主能夠套現多一成的資金,對周轉有很大幫助。另外,以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由4成提升至5成,適用於所有住宅物業和非住宅物業。所以業主如將物業重按,以資產水平申請按揭的貸款額亦會多一成。

非本地收入人士申請按揭有否受惠?

金管局會取消現時就主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人,將所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限下調一成的要求。

非本地收入或大陸人按揭指南(成數、壓測、入息證明文件)

按揭現金回贈有沒有影響?

銀行的現金回贈是以非按保的貸款額計算,故現時1,500萬物業的按揭,銀行最高貸款額由6成升至7成,所以回贈亦會多10%,現時回贈可達3%以上,處於歷史高位。

新按揭成數何時生效?

新措施於2023年7月7日或後生效,如果是物業買賣,以簽臨約日劃線,買家需於7月7日或之後簽臨約才能採用新按揭成數。7月7日前簽的臨約,只能按照舊按揭及按保安排上會。

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