2022年12月1日

置業人士申請按揭,一般都可以選擇定息或浮息的按揭計劃。不過近期市場出現了一款漸進式按揭,讓買家可以支付較少首期,而且頭10年供款數亦較少,吸引年輕人置業。不過這種按劃方式其實先甜後苦,申請人要全面考慮,選擇前亦可參考以下的文章。

gradually mortgage

漸進式按揭背景

在2021年年底,有發展商為協助年輕人上車,成立非牟利社企,以新界西一塊地皮作試驗計劃興建私人居屋,並以市價5至6折發售,並提出「漸進式供款」按揭,減輕置業人士的首期和初期供款負擔。

時任行政長官林鄭月娥在2022年1月表示,參考了新世界發展的做法,擬出售的資助房屋(居屋及綠置居)按揭成數上,研究引入漸進式按揭,港人只需以樓價一半的首期便能上車。

到新任特首李家超在今年10月宣布其首份施政報告,提到會重推私人參建居屋計劃,並且有政府人士放風指,對任何按揭安排,包括漸進式按揭,都是持開放態度。

甚麼是漸進式按揭

按照該發展商提出的方案,樓宇成交時只需按樓價的一半承造按揭,首期可低至樓價的5%,樓價餘下一半的按揭,可於成交後10年內,一次過或分階段承造並供款。

以該私人居屋一個實用面積300平方呎的單位為例,根據現時補地價金額並參照公營資助房屋機構獲得的補地價優惠來計算,連同建築費等成本,有關單位將以約270萬港元出售。合資格買家可用樓價一半,即135萬港元申請9成按揭,首期也只需支付13.5萬元,其餘的121.5萬元則敍造30年按揭歸還。而餘下樓價50%,合共135萬港元,則可於單位成交後的10年內,連同首階段按揭未供的款項,一次過或分階段承造按揭。

供款實例

由於首階段貸款121.5萬元,還款年期30年,假設按息息率維持在2.875%,第一階段每月供款約5,040元。

假設業主在入伙第5年申請承造餘下的所有按揭,此時首階段按揭未供的本金有1,080,187元,將會連同餘下樓價50%(135萬元)一同再承造按揭,分25年歸還,每月供款就會是11,367元。

 第一階段供款 (物業成交頭5年)第二階段供款(物業成交5年後)
貸款額$1,215,000$1,350,000+1,080,187
還款期30年25年
每月供款$5040$11,367

漸進式按揭優缺點

計劃容許置業人士已較少首期上車,供款初期都亦較輕鬆,故適合出身社會不久的年輕人,讓他們順利上車做業主,當業主日後的入息增加,有能力於首階段供款期作出額外還款,就可減少第二階段的利息開支。

相反,如業主未能減少第二階段的貸款,就要經歷先甜後苦,在第二階段的每月還款額會較第一階段升逾1倍,供樓壓力亦倍增。故計劃未必適合一些有年紀、未來10至20年收入不會有太大增幅的人士。

漸進式按揭會否普及

市場上已有其他發展商在私人物業推出漸進式按揭,日後或會有更多發展商跟隨,購買私樓的人士亦可能有多一個選擇。

一旦政府落實在資助房屋時引入漸進式按揭,合資格買家除了可以平價買樓,頭10年的供款壓力亦會減輕,可以說是抵上加抵。

以往部份公屋住戶抗拒買居屋,除了因為首期款項外,公屋戶原本只需支付約兩千元的租金,但入居屋後的每月供款卻會大增,令他們卻步。而漸進式按揭或會令這群公屋住戶更有誘因輚居屋,從而加快公屋輪轉,公屋戶也更容易向上流動。

該計劃目前尚在研究階段,星之谷會時刻跟進最新消息,請關注我們的文章。

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