買樓前了解地產代理職責 釐清權責免爭執

2024年4月22日

置業是人生的重大決定，雖然資訊越來越開放，但現時買樓主要還是得依靠地產代理幫忙搵盤及向業主議價，不時新聞都有報導買家與地產代理鬧得不愉快的事件發生，最近更首次有代理因觸犯一手住宅物業銷售條例而被判入獄，到底準買家在委託地產代理協助置業時，後者有甚麼責任？買家又有甚麼需要注意？以下文章會為讀者詳細介紹。

地產代理日常職責

透過地產代理物色樓盤，後者需要為委託人取得物業的資料、安排視察物業、並按委託人的指示與業主進行商議，若雙方達成共識，協助委託與業主就物業訂立具約束力的合約。另外，有些時候地產代理同時代表物業交易的買賣雙方，惟必須得到雙方客戶同意，而代理亦必須以書面向每一方客戶披露從另一方客戶收取的佣金數額或比率。

委託地產代理的好處

雖然委託地產代理要支付佣金，但地產代理有更多盤源，而且負責任的代理會向準買家提供於屋苑的資訊，可以讓準買家更了解屋苑格局、樓層、單位坐向，以及附近交通及配套。地產代理亦會協助買家在達成買賣協議後的文書行政工作。

物業查冊

準買家在睇樓時，代理必須為物業進行查冊，將有關的物業資料，包括業權擁有人、產權負擔、面積、樓齡、用途限制、政府租契資料等，向準買家披露。而在協助雙方簽訂買賣協議前，代理也必須再次進行土地查冊，以確定物業的最新業權狀況。

舉例：準買家在視察物業後覺得滿意，但地產代理經再次查冊後發現物業有被「落釘」，就需要在簽訂臨時買賣合約前將這項資訊告知買方，讓買方考慮是否踢契。

失實陳述 VS 意見陳述

一旦地產代理作出錯誤的事實陳述而引致買家簽訂合約，前者便要承擔法律責任。要留意的是「事實陳述」與「意見陳述」是有分別的。例如代理廚房面積是100呎，但實際測量只得89呎，該地產代理便須承擔失實陳述的法律責任。但如果代理只是形容廚房同時放得下雪櫃、洗碗機及乾衣機，並着買家稍後量度尺寸作實，該地產代理只是作出意見陳述。

披露凶宅資料

如果一個單位內發生過不幸事件，地產代理有責任以客戶的最佳利益行事，須據其所知及所掌握的資料如實作答。不過，由於每人對凶宅定義或有不同，所以向代理查詢時，用字要直接及明確。如果買家能證明因受託的地產代理作出失實陳述或疏忽而簽訂合約，可向代理或其僱主追討賠償。

簽署睇樓紙

買家睇樓後需要簽署「睇樓紙」，文件上會列明每一個曾看過的單位地址，在睇樓紙列明的有效時間內（一般為3個月），不得經不同代理視察或落實同一單位的成交，亦不得由配偶、任何代名人、未經披露身分的主事人或代理人代為簽署合約，否則都要向曾簽署睇樓紙的代理行支付佣金。

支付代理佣金

另外，當代理促成交易，買家需要支付代理佣金，在二手市場買賣物業時，代理一般會向買賣雙方各收取物業成交價的1%作為佣金，但這個比率沒有明文規定，因此客戶可自行就實際佣金率與地產代理協商。

審慎處理按揭轉介信

無論是一手或二手物業，物業代理在促成交易後，會提供一大堆文件讓買家簽署，但其實當中有一些不是法定文件，包括按揭轉介信，一旦簽署後，日後再經星之谷轉介至三大銀行申請按揭便會受阻，不過仍然可以轉介至其他中小型銀行承按，個別中小銀行為吸引新客戶，有機會獲取更佳的額外現金回贈，所以簽署任何文件前都要了解清楚。

延伸閱讀：

• 【按揭新手攻略】由初階按揭知識到進階按揭財技一文睇清
• 睇樓八件事 避開化妝樓（睇樓技巧／檢查重點／查冊／注意事項／睇樓紙）