撤辣後情侶聯名買樓保障雙方 免分手掀爭拗

2024年4月12日

傳統觀念認為，組織家庭的第一步，就是要有一個安樂窩。然而以往在有辣招稅的年代，我們都主張要善用首置「 人頭」的配額，然而在新政策下，辣招稅已成為歷史，情侶置業，由於沒有法律上的地位，在分配業權時，採用聯名持有，可能較為保障雙方。

在未撤銷辣招稅前，買第二個物業有甚麼阻礙？

在未撤銷辣招稅前，買入第二個物業是需要支付新住宅印花稅，相當於樓價的7.5%，如果現有的物業是聯名持有，無論由誰去買新物業，都會被視為非首置人士，需要支付額的稅款。而解決方法就是將物業甩名，由其中一方全權持有，再有另一人空出首置身份去置業慳稅。

撤稅後情侶置業分配業權時要考慮甚麼？

撤辣後，毋須再擔心日後買第二個單位會多付辣稅，故更應該考慮現有物業的業權分配。如果是單名業主，其物業業權則由該業主全權擁有，可以自行決定賣樓或申請按揭。至於賣樓後的收益，雖然另一半有支付首期或一直有供款，如能夠提出證據，或許都能收回部份的賣樓所得，但有機會要對薄公堂，法律支出所費不菲。故相對於聯名持有物業，稍欠保障。

如決定聯名買樓還有甚麼要注意？

聯名購買物業的方式有兩種：「聯權共有」和「分權共有」，「聯權共有」俗稱「長命契」，如果其中一人去世，其他業權人可自動繼承去世人士的物業權益；「分權共有」則沒有自動優先繼承另一方的業權的權利，業權人可以透過遺囑指定其業權繼承人，情侶買樓時應選擇以分權方式聯名買樓，即使未來分手時而對方不肯賣樓，自己的50％業權也可以留給家人繼承。

聯名置業有甚麼缺點？

聯名置業可以防止另一半私下賣樓，但反過來看，如果未來分手，其中一方不願意賣樓，物業都不能放售（除非是業權人破產，半份業權被債權人收回）。另外，如需要轉按、加按套現，及未來出租等，也是要雙方簽署。聯名置業，理論上兩名業主都有道義供樓，但如果其中一方不供樓的話，另一方都需要單獨供樓，否則銀行會收樓及法律追討，惟業權仍然是由雙方持有。

聯名物業日後變回單名，按揭最高可借幾多成？

物業甩名重做按揭，最高只可以借8成，如果物業是私樓，考慮到時一人入息未必能夠過供款與入息比率，就可能需要事前安排好擔保人協助上會。

聯名持有物業後再買物業按揭成數最高可借幾多成？

如果物業仍有按揭貸款未清還，2名業主都會被視為有按揭在身，任何一方去買第二個物業，最高按揭成數必須減一成。至於計算供款與入息比率時，亦要將聯名物業每月供款的一半，計入債務之中，然而，仍有部份銀行能免除計聯名物業的債務，前題是需要申請人在聯名物業中是業主而非借款人（Borrower），但隨着銀行審批按揭越來越嚴謹，有關政策有機會轉變，如有計劃聯名買樓前，宜先向星之谷團隊查詢。

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