買樓撻訂會被追差價？ 了解預防及應對方法

2024年5月20日

人人想買樓，不是人人都買得起樓。有些買家更是在支付訂金後，因為個人財政狀況、按揭問題或整體樓市下跌等原因，導致需要撻訂，慘蝕訂金外，更有風險被買家追收物業差價，由於追收差價的時限長達6年，買家長時間要擔驚受怕。所以在置業前，應該好好規劃，避免落入撻訂的困局。

甚麼是必買必賣條款

在置業過程中，買賣雙方需要簽署臨時買賣合約和正式買賣合約，如果簽署了正約，當中就會包含必買必賣條款，規定雙方都要履行責任去完成交易，否則違約一方會被追討賠償。無論買入物業是新樓或是二手單位，都會有機會被追差價，不過在時間上有少許分別。

一手物業撻訂

根據《一手住宅物業銷售條例》，買家需要在簽臨時買賣合約後的在5個工作日內，再簽署正式買賣合約，如果買家在未簽正約前「打退堂鼓」，則會被發展商沒收臨時訂金，一般為樓價的5%，發展商不得再追討差價，但如果買家是在簽署正約後才轉軚終止交易，就有機會被發展商追討物業重售時的差價。

一手樓撻訂印花稅

買賣雙方簽署正式買賣合約時，買方要繳付置業印花稅，在政府撤辣後，現時買樓只需按從價印花稅第二標準稅率繳稅，惟當買方撻訂致交易未能完成，買方可向稅務局申請退回已經支付的印花稅款項。

二手物業撻訂

至於二手物業，買賣雙方在簽署臨約後，一般需要在14日內就再簽署正約，如買家在簽正約前決定撻訂，則只會損失了訂金，只有在簽署正約後撻訂，才會被業主追差價。不過，有些業主會在臨約中加入必買必賣條款，那麼買家即使只是簽了臨約後撻訂，業主也有權追討差價。

另外，買一手樓撻訂毋須賠償代理佣金，但如果是二手樓，撻訂一方需要負責買賣雙方的佣金支出。

買樓撻訂後果嚴重，為何會被追差價？

買樓是嚴肅的事情，買賣雙方所簽署的文件亦具法律效力，因此買賣任何一方如未履行承諾，完成交易，需要賠償訂金等費用，至於買方撻訂，賣方日後將單位重售，一旦重售的成交價低於原買家的購入價，賣方可以向原買家追討當中的差價。

例子：假設A與B簽下買賣合約，購入一個1,000萬元的單位，並已支付100萬元的訂金，惟及後A撻訂，除了損失100萬元和買賣雙方的代理佣金外，如B日後將單位已800萬元售出，較原定售價1,000萬元少了200萬元，B可以向A追討相關款項。

撻訂後被追差價有限期

根據《時效條例》，發展商或物業的原業主有權在6年期限內向撻訂的買家追討差價。

買家撻訂的原因

「有頭髮邊個想做癩痢」，買家撻訂往往是逼於無奈之舉，大多離不開以下原因：

1. 物業估價不足
   部份樓花物業買家，採取建期付款方式，但由於樓市下行，影響整體物業估價下跌，令銀行不得放棄以合約價作為物業估值，改以現價計算按揭成數，出現「借唔足」的情況，同時因未能籌措足夠首期上會，導致要撻訂離場。
2. 入息審查闖關失敗
   申請按揭需要通過銀行的入息要求，縱然金管局已暫停壓力測試，惟申請人仍然要通過供款與入息比率，有部份貸款人士高估個人入息，令整體貸款未能滿足要求，在沒有足夠首期的情況下只能撻訂。
3. 買家睇淡後市
   這個原因或許無關買家的財才，只是後者在落訂後，感到一時做錯決定，而且認為樓市未來會繼續下跌，擔心日後物業的蝕讓幅度會多於訂金金額，於是毅然斬纜止蝕。
4. 有更心儀物業
   買家在落訂後，有其他物業放盤，而且位置、景觀、室內設計等都較落訂的單位為佳，價錢又更相宜，倒不如撻訂買入更適合的物業。

買家撻訂後應如何應對？

買家撻訂，自然是理虧在先，惟也可嘗試向賣家提出退回部份訂金，也可嘗試向賣家要求延遲成交期，盡力籌措足夠的首期資金上會，當然賣家「幫係人情，唔幫係道理」，賣家並沒有義務延長成交期，另外，買家在籌措首期的資金，亦不宜申請私人貸款，否則一旦被承按銀行發現，按揭也會出現問題。

如何避免撻訂？

如果一手物業樓花期很長，選擇建期付款，屆時可能會出現物業估價低於買入價，申請得到的按揭貸款未必足以支付樓價餘額，故買家可選擇以即供形式買入物業並申請按揭，銀行對於即供樓花，大多仍然估足價，撻訂的機會自然減少。

至於個人入息方面，準買家在置業前保持收入穩定，避免轉工；另外亦可向銀行申請預先批核，了解自己的入息是否能通過銀行的審查。

在選擇物業方面，要小心平衡買入價與自己的流動資金，確保有足夠資金支付首期之餘，亦都有財力應對按揭貸款不足，需要「補錢」 的潛在危機。

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