轉按賺回贈 袋15%退保費【星之谷專欄－都市日報】

樓價狂升不跌，若兩年前靠按揭保險計劃(簡稱按保)借九成按揭上車，在現時市況下，轉至六成按揭沒有難度，既可賺取現金回贈，亦可捉緊時機退出按保，取回已繳保費15%，增加彈藥幫親人置業。

舉個例子，業主A兩年前買入300萬元物業，借九成按揭，貸款額為270萬元，在現時瘋癲市況下，這項物業估值已升至450萬元。

若這時候轉按兼退出按保，對每月還款額無影響，原因是450萬元最多可借六成按揭，貸款額同為270萬元；反而可藉這個機會退出按保，若是兩年前買入，可獲退已繳保費15%。以貸款額270萬元，還款期20年計，一筆過繳付保費率為3.75%，即保費約10萬元，退保即有1.5萬元落袋。轉按同時可獲銀行現金回贈，高達貸款額1.9%，即近5萬元，扣減5,000元律師費後，收入仍頗豐厚。不過緊記，從銀行及按揭中介獲得現金回贈率逾1%，根據金管局指引，銀行需從貸款額扣減，申請人需在按揭申請表上作出聲明中介回贈的金額。

轉按亦有減息作用。例如兩年前，按息約在一個月拆息(H)加1.6厘水平，轉按後，息率隨即降至現時H+1.24厘至H+1.25厘，每年慳息近0.35厘，以100萬元貸款額計，每年慳近3,500元。

不過有聲音批評，H按近月處於封頂水平2.15厘，無論是H+1.6厘或H+1.24厘計劃，實際年利率仍是2.15厘，似乎沒有分別。筆者必須指出，H按並不會長期處於2.15厘，原因是封頂水平跟隨最優惠利率(P)上升；拆息亦不會只升不跌，H+1.24厘長遠仍然較着數，以400萬元貸款額，還款期30年計，0.35厘息差等於25萬元利息，不得不細心衡量。

轉按亦助業主套現。找一間估價最高的銀行，借盡六成按揭，便可套現作其他投資，或放到按揭高息戶口對沖，減少利息開支。

不少人擔心轉按手續麻煩，其實業主只需電郵申請表和文件予銀行，親臨分行簽信，再上律師樓辦手續，數萬元現金回贈及退保費便能即時落袋，不亦樂乎？

子非魚（逢周五見報）

•   http://www.metrodaily.hk/metro_columns/轉按賺回贈兼15退保費/