拆息2厘 H+0.7世紀PLAN呈轉按契機【星之谷專欄－都市日報 】

近年買樓人士或許以為現時按揭利率是歷史低位，其實2009年時，銀行業曾出現一個月拆息(H)加0.7厘的「世紀低息計劃」，這群業主享盡輕鬆供樓優勢，過去幾年沒有選擇轉按，原因是近年按息最低只是H+1.24厘，較8年前仍遠為貴。

但近日市況有變，在美國加息、本港資金流走、大型新股上市等因素下，一個月拆息已突破2厘水平，「世紀低息計劃」業主出現轉按契機。

首先，一個月拆息升破2厘情況下，無論是甚麼H按計劃，都已經封頂，不過當年H+0.7厘計劃封頂息率為2.25至2.5厘，現時則普遍定於2.15厘(P-3.1)，轉按可以調低封頂位，節省0.1至0.35厘利息開支。加息在即，未來封頂位能不能維持P-3.1厘是未知之數。

其次，現時轉按可獲取按揭貸款額1.9%至1.95%現金回贈，部分按揭中介更提供額外現金回贈，令總現金回贈率在2.15%或更高，與按息年利率接近一致，產生首年免息的效果。但須留意的是，根據金管局指引，如現金回贈超過貸款額1%，需要扣減貸款額，客人也要向銀行申報中介現金回贈。

其三，當年H+0.7厘計劃沒有提供掛鈎按息的高息存款戶口，但今天大部分銀行都有提供，可獲得與供樓利率一致的存款利息(即2.15厘)；而且戶口資金隨存隨取，比起一般定期存款更大彈性。

轉按亦是套現良機，因為2009年至今，住宅物業升值最少兩倍，轉按借六成按揭貸款完全沒有難度，更可套取幾百萬元作投資用途，例如現時不少車位租金回報率逾3厘，按揭年利率僅2.15厘，業主可以一邊收租套利、一邊等待車位升值。

業主或疑問，雖然現時所有H按計劃都觸及封頂息率，但倘若拆息往後下跌，H+0.7厘似乎仍有優勢，轉按至H+1.24厘計劃豈不蝕底？

事實上，2009年買樓至今，很多業主的按揭貸款餘額只有百餘萬，H+0.7厘和H+1.24厘相差0.54厘，以150萬元貸款額計，每月只相差383元。轉按可調低封頂位、賺取現金回贈、套現投資等，實在不應執着那數百元，而不選擇轉按。

子非魚

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