買樓申請按揭貸款,入息「夠唔夠計」固然重要,債務是否纏身亦關鍵。上期談及銀行如何計算各類浮動入息,今期集中探討如何減低各類型債務對申請按揭的負面影響。

根據金管局指引,首置人士申請按揭,每月供款與入息比率(Debt Servicing Ratio, DSR)不能超過50%,即每月供款不能超過月入一半。供款除了物業供款,亦包括其他貸款例如卡數、私貸等。

(一)信用卡貸款:先談談卡數。銀行審批按揭時,會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款乘以 一個百分比,當作是每月供款,然後計入供款與入息比率。

這百分比每間銀行都不同,普遍是3.5%至4%;假設信用卡欠款是20萬元,比率為4%,計入按揭供款與入息比率的每月供款便多8,000元。

假設上述計法的結果令按揭申請人未能闖關,銀行便核查申請人過去三個月有否準時還卡數。如果都能準時還清,不是只還「Min Pay」(最低還款額),並有月結單作證,這筆卡數可酌情豁免計算。

倘若過去三個月都「賴數」,上述8,000元便 計入DSR,按揭貸款較難批足,除非申請人願意找卡數;有些銀行甚至接受卡戶口有足夠存款便當已清還卡數。

(二)私人貸款:私貸每月供款需要計入按揭DSR,不過如果私貸還款期數只剩下三期(一期即一個月)以內,有些銀行可以豁免;有些更容許按揭貸款提取日(drawdown)時;私貸仍剩餘三期未清繳,仍可豁免計入每月供款。

可以有一個玩法——當私貸剩餘六期,本身持有按揭便可申請轉按,然後把貸款提取日設於遞交申請表的三個月後,在毋須清還私貸下,相關供款亦不用計入DSR。

當然,借款人期間需要繼續就這筆私貸供款。若剩餘還款期超過六期,或DSR逾50%,便一定要先找清才獲批足按揭。

申請人毋須先清還貸款才申請按揭。銀行計完數後,認為申請人需要找數時才去清數;銀行同時會批出conditional offer——只要證明找清私貸,就準時放款。

環聯繳清私貸紀錄需約一個月,才在資料庫反映,故此申請人須向銀行取得清還私貸收據,並向按揭銀行作出證明。

要留意,如果私貸債仔申請高成數按揭,就算入息「夠計」,按揭保險公司亦會懷疑私貸是否用作首期用途,有機會要求申請人先償還。尤其是如果私貸申請時間和買樓時間很接近,更容易被質疑。

學生貸款不會注入環聯

(三)其他貸款:另循環貸款(Revolving Loan)也需要計入按揭DSR。如果曾提取,銀行便以實際每月還款額,或最初批出貸款額的4%去計算每月供款,以較高者為準。

保費融資每月供款如果有註入環聯信貸資料庫,亦需要計入DSR;就算沒有,申請人都有責任告訴銀行。

至於學生貸款,不會註入環聯,但借款人有責任如實申報。

如果有其他按揭在身,相關貸款的每月供款 都要計入;如果能提供該物業其他借款人或擔保人的入息及貸款文件等,部分銀行可酌情豁免現有按揭的部分供款。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/164185/

 

經濟一週專欄

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