近年流行兩夫婦各自以「人頭」買樓,家庭最多可以買入兩層住宅單位,而毋須繳付15%從價印花稅。不過,縱然丈夫成功買樓,妻子是零收入家庭主婦,丈夫擔保下亦難支撐兩層樓按揭壓力測試,究竟有甚麼方法可以過關?

近期有宗個案,羅氏夫婦(化名)聯名擁有一層自住物業,因為供款多年及樓價上升,按揭餘額僅佔樓價25%(兩成半按揭)。羅生打算把物業甩名給妻子,然後再買多層樓收租。惟妻子是零入息,申請兩成半按揭需要丈夫做擔保人;但丈夫擔保妻子後,總入息不夠申請按揭買第二層樓。

連環財技 入手第二層樓

筆者向羅生教路——首先羅生將第一層樓甩名給羅太,羅太在申請按揭時,由羅生做入息擔保人。完成後,羅太可以重新以「資產審批」方式為這層樓申請按揭,並除去羅生擔保人身份;假如羅太沒有其他資產,可以申請最高25%按揭。

當以上物業先甩名再甩擔保人後,羅生除了重奪首置客身份外,亦除掉了所有按揭,可以自行買另一層樓,而毋須繳付15%從價印花稅、不用減按揭成數,更不用計算第一層樓按揭供款,羅氏家庭便總共入手兩層樓。

大家或會好奇何謂「資產審批」?原來申請按揭不一定以入息為基礎,也可以用資產淨值——計算方法是把樓價除二,然後減去按揭餘額。只要資產淨值高於打算申請的貸款額,按揭便可獲批,最高成數為4成。

以羅生個案為例,其第一層樓為1,000萬元,按揭餘額為250萬元(兩成半按揭),把樓價一半(500萬元)減去按揭餘額,資產淨值即250萬元。

有人或會問,為甚麼羅生將物業甩名時,羅太不能直接以「資產審批」申請按揭?由於「資產審批」是以申請按揭時的資產淨值計算,羅太未接收全部業權時,就未能以樓價1,000萬元除二(500萬元)計算資產淨值。故此,她甩名一刻需要由丈夫擔保,並以「入息審批」方式申請按揭,甩名完成並獲得完整業權後,再以「資產審批」方式申請重按,甩走擔保人丈夫。

事實上,如果本身層樓按揭餘額少於250萬元,甚至可以重按套現。舉例,如果按揭餘額為150萬元,物業資產淨值便為350萬元,由於妻子只需250萬元貸款額,可以額外套現100萬元給羅生作其他用途。

最後提醒,其實現金、股票及外幣等也可計算作資產淨值,假如羅太在申請資產按揭時擁有其他資產,也可提交最少三個月的月結單作証明,以便申請更高貸款額。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3301911/巧用「高淨值」物業%20低入息夫婦買第二層樓

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