每日打開電視報紙,各國加息報道不絕於耳,美國通脹更創40年新高,加息步伐恐進一步提速。部分本地中小行亦先後加息,不少業主或準買家擔心未來利率飆升,將加重供樓負擔。有見及此,本文將分享幾個「抗加息」方法,教讀者加息週期下如何自保。

還款期長短,為利息支出多寡關鍵之一。

期限愈短,每期歸還本金愈多,埋單總利息便愈少;反之亦然。

現有業主如想慳息,可考慮向銀行申請縮短還款期,例如將30年減至20年。

別小看10年慳息威力,以1,000萬元物業借九成按揭、利率2厘計算,每月供款雖然增加12,264元,但全期總利息支出,將由298萬元,減至193萬元,足足慳逾105萬元,非常可觀。

注意,若申請縮減還款期,由於每月入息要求提高,業主需要重新提交入息證明,以及進行壓力測試

轉按賺回贈幫補

筆者建議,業主可考慮直接轉按,順便賺一轉貸款額1%至2%的現金回贈,稍作幫補。

不過,部分業主則「反其道而行」,透過攤長還款期,減低每月供款壓力,加長期限毋須重批按揭,可直接向原銀行申請。

另一慳息方法,便是善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link),對沖利率上行。由於戶口息率與樓按相同,當按息上升,戶口存息會同步上漲,將錢存入此戶口,便等同自動減省供樓利息。

若想提高每月供款,以縮短還款期,又嫌重批按揭麻煩,只要將額外供款放入此戶口,便可達類似效果。而且,資金仍存放於自己戶口內,有需要時可自由周轉,彈性更高。

至於未敘造按揭的準買家,現階段應該小心篩選按揭計劃,選有提供Mortgage Link的銀行,此戶口於加息週期非常實用,為對沖利息支出的重要工具。此外,應準備更寬裕的首期,以應對加息後入息及壓測要求急升的風險。

部分準買家「銀彈充足」,認為借少一、兩成按揭,可以節省利息。事實上,只要有Mortgage Link戶口,借到盡可能更加著數。

舉例,本身已有五成首期,但照借六成按揭,騰出來的一成首期放入高息戶口對沖,其中一成貸款便等同免息。

此舉有三大好處,第一,有需要時可靈活調配戶口資金;其次,借多一成,現金回贈額外多賺幾千元;最後,可以鎖定目前按息計價,即H+1.3%,避免將來需要現金週轉,考慮轉按時遇上貴息計劃。

與此同時,在加息週期下,準買家有必要考慮其入息能否通過壓力測試,尤其是買樓花行建期付款的買家。

目前樓花期一般為一至兩年,如果想造高成數按揭,須待收樓前三個月才可申請按揭,屆時利率升到幾多無人知曉,惟入息及壓測均須以當時利率計算,業主宜做足風險管理,根據入息及銀彈儲備量力而為。

若打算買樓花申請發展商二按,準買家應評估當加息後,是否能夠轉按至銀行用走二按;否則,當低息蜜月期結束後,便要硬食貴息。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/供樓壓力大-業主如何慳息自保-子非魚-367055/

經一20220725

經濟一週專欄

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