2023施政報告居屋政策【星之谷專欄－頭條日報】

對於抽新居屋的申請人來說，能否獲邀揀樓，最重要的是屬於那個優先組別，至於抽中第幾個幸運籌號反而屬其次。

家有初生優先選樓計劃

今次施政報告，特首提出在下一次的新居屋銷售計劃，將新增一組「家有初生優先選樓計劃」並給與10%的配額。以2023年居屋為例，原本已預留了約3成單位與「家有長者」申請人及1成與單人申請者，現時再加上1成預留給「家有初生」申請人，即是有一半單位會被配額消化。

優先次序

現時的揀樓優先次序是首先邀請「家有長者」、其後「家庭（白表再細分核心家庭及非核心家庭）」，當剩餘可售單位到達單人申請人配額時，就會即時停止邀請家庭申請人並進入單人申請人揀樓時段。施政報告提出的新措施，未有列明「家有初生」組別將列於那一個組別之前。以筆者猜想，既然在有限篇幅的施政報告中落墨，而新措施只需稍為修改現有政策上的一個規定，放在一個影響力較大的位置也不為過。筆者估計「家有初生」組別將會列在所有人之前，將在第一批獲邀揀樓。至於最起碼的位置，也必定會列在長者家庭之後及其他家庭之前。

一般家庭是輸家

有人歡喜自然有人愁，近年新居屋提供的兩房或以上大單位比率大致在3成以下。在現時政策下，當長者家庭組別消耗了配額去選擇優質一房、或未能用盡單位數目約3成的配額，才會有大單位流落到下一組別的一般家庭申請人。假如新增「家有初生」配額，而沒有同時扣除「家有長者」或「單人」配額的話，大單位流落到一般家庭揀樓時段的希望就相當渺茫了。

擔保期延長至50年

另一項影響居屋巿場的重磅措施是將未補地價居屋的政府擔保期拉長至首次發售日計50年。在最早期的居屋發售計劃，政府只為居屋作25年擔保期。在擔保期內如業主斷供而銀行沒法追回本金，政府將收回單位並擔保向銀行償還剩餘貸款。

居屋發售史

回顧歷史，第一期未補地價居屋於1982年發售，雖然政府在2010年時雖將有關擔保期延長至30年，但對於老居屋來說，仍然遠有所不足。另外，舊一代居屋曾在2001年停售，新居屋在2015年才正式發售，當中有14年的斷層。再者，新居屋的禁售期一再延長，巿面上可供購買的二手未補地價居屋，資源都集中在已過、或臨近擔保期死線的舊居屋，嚴重影響流通量。

按揭批核

迫近擔保期上限的居屋單位最大問題是，只有少數銀行願意以極寛鬆的批核方式承按，但即使承按亦要就年期和按揭成數中取捨。當擔保期延長至50後，1982年發售的居屋單位就重回擔保期內，甚至剛好滿足25年供款、9成按揭的門檻，巿場上可供選擇的盤源將會大增。不過有關指引要待正式通過後，銀行才會跟從。

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