子女繼承遺產物業一伏位可變「送契樓」《星之谷專欄 – 經濟日報》

筆者本身是「70後」，與身邊早已成家立室、踏入知命之年的朋友聊天，不約而同都會考慮身故後，子女如何繼承物業及處理按揭。雖然五旬仍然是黃金歲月，但思考遺產事宜亦無不可，故此筆者希望在本欄分享。

當子女繼承遺產物業時，究竟下手買家能否向銀行申請按揭？首先，如果父母有立下遺囑，又或只得一名子女，繼承物業「伏位」相對較少，之後就算賣遺產貨，下手買家申請按揭不會出現「送契」等業權問題。

要繼承物業，可能要花1至2年時間才能完成所有法律程序，期間繼承人雖然未正式擁有業權，但只要繼續代父母準時供樓，銀行便不會因而追收貸款（call loan）。不過要留意，若果要加按或轉按，銀行還是需要完成整個繼承程序。

至於未正式繼承遺產前就想賣樓、放租或贖回樓契，則需要遺產承辦人處理，故此父母定立遺囑時，緊記要指定誰來做遺產承辦人。

「家庭協議」或視作送契

如果父母沒有定立遺囑，而子女超過一名的話，例如是兩兄妹，事情就比較複雜。如果所有子女都共同繼承物業，下手買家申請按揭不會出問題；但如果其中一個放棄繼承權，例如妹妹把業權贈給哥哥，那麼法庭會視哥哥透過「家庭協議」繼承物業，並在土地註冊處註上「Family arrangement」字眼。

由於「家庭協議」轉讓物業不會列出價錢（consideration），不少銀行會當成「送契」，意味有潛在業權爭端，下手買家便不容易申請按揭。雖然個別銀行願意根據個別情況承辦「家庭協議」下遺產物業，但選擇不多，有機會令個別買家卻步，甚至要求減價。

要解決這項問題，最簡單就是避免透過「家庭協議」繼承物業，按上述例子，最好是哥哥及妹妹共同繼承，然後妹妹「轉名」給哥哥，就會出現交易金額，銀行就不會把物業當成「送契」，下手買家可輕易申請按揭。

有人或會問：「轉名要付印花稅，豈不是蝕咗？」其實「家庭協議」繼承本身都要繳付印花稅；共同繼承則不需要繳付。最後溫提，物業繼承人重新申請按揭時，要考慮自己入息是否符合要求，以及物業最新估價下所借按揭能否覆蓋所有按揭餘額，否則要有心理準備補錢。

莊錦輝星之谷按揭轉介行政總裁