村屋買賣（三）【星之谷專欄－頭條日報】

村屋外型受批地條款限制，大型僭建如圍封露台、天台上蓋頂蓬或組合屋等都顯而易見。除了大型僭建外，有些小型僭建亦會影響單位交易及按揭，買家不得不留心。

僭建物責任

只要買家接受有關僭建，以「現況」連僭建物買入單位，並不會構成業權問題，有時買方不想承擔僭建物的責任，亦可要求賣方拆除僭建物後才成交。可惜的是，要確定僭建物仍有相當難度。假如在查冊內見到屋宇署或地政署發出的清拆令（俗稱「Order」或「釘契」），或者在早年「新界豁免管制屋宇僭建物申報計劃」已登記的僭建，才會有正式紀錄。買家可要求賣方出示有關副本，並在現場比對是否一致。

對於未被釘契、或在釘契後才建成的僭建物，由於不會有文件証明，許多時買賣雙方就有機會各執一詞。最理想的情況是在成交前，賣方將有關懷疑僭建物移除，以免除責任及其他不明因素。假如臨約內沒有訂明須移除某懷疑僭建物，而單位順利成交後，有關僭建的責任就會落在新買家身上，例如將來收到清拆令，清拆的費用就不能向原業主追討。最難處理的情況是臨約內沒有訂明需移除某懷疑僭建物，而有關僭建在簽訂臨約後至成交期間被釘契。到時要移除或保留該僭建物、及所衍生的責任及費用問題，就容易造成雙方的爭拗。

銀行多數會派員視察

由於僭建普遍存在於村屋，大多數銀行都會安排測量師行視察，以確認有否僭建、作出紀錄及評估。大部份銀行會在初步批出按揭、但未放款（未成交）前安排視察，亦有少部份銀行會於處理申請期間視察。如最終按揭獲批出但買家沒有取用，銀行可能會向按揭申請人追回現場視察的費用，一般大約2000至4000元不等。

村屋不一定有側窗

村屋沒有既定格式，左鄰右里的外觀設計可截然不同。每一戶的正門、後門、窗戶及露台等的位置、設計及大小都不會相同。從外人看來，一幢村屋在每一面牆上都有窗戶並不會覺得奇怪。原來，一般村屋只能在正面及背面裝設大門及窗戶，假如想在兩旁裝設「側窗」，須事先向地政署申請「側窗紙Consent Letter for Opening of Side Windows」。

一般來說，只有當與鄰戶的牆身、或私人土地邊界超過一米，才有機會批出側窗紙。可是，開窗紙與滿意紙一樣，並非必須註冊在查冊上，如有疑問，買家可以向業主要求出示「側窗紙」。當購入單位後，當律師樓睇契時可要求律師樓保留一份「側窗紙」副本，以便將來賣出時向準買家展示。假如目標村屋符合開窗的要求但又未有側窗，買家可考慮在買入單位後才向地政署申請「側窗紙」正式改建。

星之谷按揭轉介

子非魚

https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3299979/%E5%AD%90%E9%9D%9E%E9%AD%9A-%E6%9D%91%E5%B1%8B%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E4%B8%89%E9%9D%9E%E9%AD%9A%E8%AB%96%E5%B8%82

延伸閱讀：

• 村屋買賣（一）
• 村屋買賣（二）
• 村屋買賣（三）
• 村屋買賣（四）
• 村屋買賣（五）
• 村屋買賣（六）
• 村屋買賣（七）
• 村屋買賣（八）
• 村屋買賣（九）