政府撤辣利好投資客,有實力的投資者已積存一定購買力,積極地在淡市中「搵平貨」。不過,即使能覓得心儀物業,也需要衡量物業在申請按揭時可能遇到的風險,最近就有投資客購入劏房單位後未能上會,陷於撻訂邊緣。
李先生(化名)早前趁着新住宅印花稅等辣稅撤銷,透過地產代理積極尋找性價比高的樓盤,結果找到一個連租約物業,租金收入足以應付供樓開支,加上政府放寬非自住物業的按揭成數,李先生期望可以借到最高6成按揭。
劏房按揭需加息
不過,李先生的如意算盤未能打響,因為新買物業其實是由多個劏房組成,雖然李先生在落訂前已知悉是劏房,惟仍然決定「去馬」。事實上,一般大型銀行只要聽到「劏房」兩字都會果斷拒批,只有一兩間中小型銀行願意接納,而且批出按揭方案的利率都較一般按揭為高。
而李先生今次向中小型銀行叩門,卻被拒諸門外,原因是物業的租約出問題,李先生提供了租約,原意是希望增加入息,但銀行職員發現有幾份租約是由同一名租客簽署,繼而揭發該租客原來是二房東,由於物業有「租上租」的情況,銀行也即時拒絕李先生申請。
買家還原劏房有風險
要拆解眼前困境,又不想撻訂離場,李先生可嘗試與原業主商討延長成交期,並在成交前將劏房還原至與屋宇署的圖則相同,但過程並不簡單。
首先,對賣家來說,只收到大訂就讓買方在單位內大興土木,一旦工程爛尾、單位又沒法成交,賣方損失慘重,故未必同意有關方案,更不會願意承擔相關費用。同樣地,買家在業權未到手前,再額外提供一筆資金作裝修,亦有風險,一旦將來物業沒有成交,李先生的裝修費可能無法追討。
而且雙方同意後,亦要重簽買賣合約,在合約中列明「買家於雙方簽訂正式買賣合約後進入單位進行裝修」、「裝修費由買家負責」,並將物業交易狀態改為 「交吉」。
還原後可申請高成數按揭
如能夠順利還原單位,而買家又沒有其他按揭在身,就有機會申請更高的按揭成數,減少首期支出,幫補因為還原單位而事先支付的裝修費用;另一方面,劏房還原後視作一般按揭審批,按揭息口亦會回落至一般按揭的水平。不過,如要申請高成數按揭,前提是物業必須自住,故日後收樓後只要仍有按保在身,都不能將物業出租。
除了劏房外,有一些樓契不完整的物業,投資者亦應該有所警惕。樓契不齊,律師樓有機會不願意給予 good title,銀行便不會承按,雖然部份遺失契約,可以從田土廳勾回文件進行補契,但如果是整份樓契遺失,即使補回副本,銀行都很大機會拒絕承按。
類似的缺契物業,業主只能割價求售,然而過份低於市價,銀行有機會視為低估價值的交易,引起「送契」之嫌,而一旦涉及送契或疑似送契物業,賣方在交易後申請破產,債權人亦有權追討物業業權,故銀行一般都會較為審慎,特別在現時交易暢旺,銀行審批按揭申請能力已飽和,對於疑似送契物業更是可有可無。
子非魚
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