近月,不同類型物業或申請人,明顯感受到按揭審批全面收緊,就算是住宅新盤正式落成、打算收樓的業主亦不能倖免,原因是銀行估不足價。面對香港「按揭大地震」,準業主又有甚麼解救方法?
先談談近日市況。由於資金成本高企,以及按揭承擔風險增加,由年初起銀行逐漸收緊按揭優惠,近日手腕更越趨嚴厲,現金回贈率史無前例跌至零。
不只如此,銀行更不斷地收緊按揭審批——針對高齡申請人士、高樓齡物業,然後延伸至自僱人士、內地收入人士、採用資產審批按揭人士,甚至是村屋、工商舖等,均全受影響。
較差物業或申請者被拒
銀行不是拒絕承造上述按揭,只是審批明顯較以往嚴謹,例如不斷要求申請人補交文件,最終申請人耐性有限便取消申請。即是說,銀行是針對質素較低物業或入息水平較弱人士,再收緊有關按揭審批。
至於高質素物業,譬如新樓,銀行也不一定門常開,這是因為以往新樓一般都以溢價賣出;當樓市回調後,銀行未能估足價,買家便不能借足意向按揭成數。
舉例,業主兩年前以建期支付方式買樓花,當時合約價1,000萬元,可申請9成按揭,首期100萬元。現時收樓在即,樓價已經跌近3成,銀行估價為700萬元,借9成按揭即630萬元,變相首期為370萬元,比當初大幅增加270萬元。
如果買家不幸地未能籌得270萬元現金,最終只能撻訂收場;而損失訂金還好,近期開始有發展商聲言會追討差價,令這些買家情況更雪上加霜。
估不足價可試另一按保公司
事實上,以往新樓甚少有估不足價情況,銀行一般都會沿用合約價計算按揭成數,但現時多個新盤跌幅甚深,銀行及按揭保險公司無計可施,最終都是要以現時估價計算按揭成數,估計未來情況越趨普遍。
而在業主角度,如果買了新樓,但銀行估不足價,有甚麼解決辦法?如果是銀行估得足價、但按揭保險公司估不足價,可以透過銀行接觸另一按揭保險公司。但要留意,大型銀行一般都隨機選用按保公司,只有少數中小型銀行可以指定選用某一間按揭保險公司,而且利率比其他銀行稍高,但為了成功申請按揭,都要「馬死落地行」。
如果兩間按揭保險公司都估不足價,可以試試一些私人按保公司,利率和銀行相若,目前新盤普遍仍可估足價,最高可申請8成按揭,但按揭保險費用比較高。
莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁
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