靠父幹上車 買600萬樓冇難度【星之谷專欄－蘋果日報】

坊間某些富二代有句說話經常掛在口邊：「我唔想畀人話我係XXX個仔，我係靠我自己」，這些人其實都是依賴家族庇蔭，才有發圍機會，很難說他們不是靠父幹。現時社會環境競爭激烈，靠父幹並不可恥，例如樓價高企，年輕人置業困難，除非你是律師、醫生等專業人士，否則如何不靠父幹？

根據資料，香港有超過六成物業已供滿按揭，大部份都是慈父慈母級，若果「父幹樓」能夠重做按揭，便能套現予子女作首期上車之用。子女有私人空間之餘，亦不用每月付昂貴租金予大地主。

筆者認識一個黎氏家庭，夫婦倆年輕時在內地設廠，年屆65歲後，開展退休生活，現時有市值近1,000萬元物業，並已還清按揭貸款，尚有些餘錢養私家車。不過兒子並沒有如此幸運，大學文科畢業多年，與女朋友入息中挺，兩人月入共6萬元，但家用、消費、供保險、進修等，需要較長時間才儲到一筆首期資金。

儲首期有難度 

黎父希望兒子早日成家立室，不過由於與妻子都已退休，沒有入息，疑惑如何以現契樓做按揭？其實就算沒有入息，可以經「資產審查」，現契樓可以借四成按揭，即黎父可借近400萬元，不過須注意，在沒有入息下，不是間間銀行都可批足。

不過黎父憂心兩老年紀大，常識都知道銀行不願意借錢與老人家，80歲前已要清還所有貸款，65歲的黎父最多只能借15年，不能做30年，每貸款 100萬元，按息2.15厘計算，每月要供6,500元。

黎父其實不用愁，若果怕兒子負擔重，還有第二招可以幫兒子，就是要求他做擔保，便可以使用兒子年齡計算還款期，攤長30年歸還。每貸款 100萬元計，每月供款降低至3,800元，輕鬆得多。而且子女有入息擔保父親的話，未必需要經「資產審查」，可經「入息審查」，最多借六成，如果樓價600萬元或以下，更可經按揭保險計劃借足八成。

擔保慈父攤長還款期 

不過上述方式有辣有唔辣，兒子擔保後，黎父成功套現，助他支付首期，但兒子上車時，按揭成數將受到影響，原因是金管局上年出招規管父幹，按揭成數要減一成，600萬元以上物業最多只可借五成按揭，1,000萬元以上只能借四成，有機會失去預算。

但只要降低期望，不要買入太貴物業，問題就迎刃而解。此話何解？很多人不知道，就算兒子有擔保在身，600萬元以下物業仍可借八成，惟按揭保險費會稍貴，而且非所有銀行受理。而且，雖然可借八成，但由於有擔保在身，要負擔兩層樓，入息壓力測試不容易通過，可能需要媳婦或其他家人再擔保。

最終，兒子選定一層接近600萬元物業，成功靠父幹下上車，今年底更會完婚，共度甜蜜時光。當然背後按揭財技及注意事項，筆者亦有傾囊相授。最後一提，筆者今日起在《蘋果日報》財經版撰寫專欄，以後會分享更多故事，請多多關照。

子非魚

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