千萬物業轉按套現800萬?【星之谷專欄－經濟一週】

特首林鄭月娥在本年度施政報告推新政策，中高價住宅物業也可申請高成數按揭， 1,000元物業最多可借800萬元，但只限新造按揭，很多持有一層樓的業主都問:「如果轉按的話，可否重做八成套現呢？」

首先，600萬元以下物業，轉按時其實仍可以透過按揭保險借八成套現。

舉個例子，如果業主兩年前買樓，當時成交價為 450萬元，借360萬元，兩年後，物業升值至600萬元，可以透過按揭保險借足八成，即480萬元，套現約120萬元。

不過要留意，如果經按揭保險轉按敘造高成數按揭，要付多一次保費，不過現時有六折優惠，銀行亦有提供現金回贈，不會是蝕本生意。

另一方面，新政策雖然容許600萬至800萬元內物業造九成按揭，800萬至1,000萬元造做八成。

但這個政策放寬暫時未適用於轉按至其他銀行套現或原銀行加按，最多只能轉走現有按揭餘額，即例如樓現1,000萬元，按揭貸款餘額300萬元，不能轉走餘額後再套現500萬元。

轉名交易突破規限

當然，世界上甚麼難題都有解決辦法，若600萬至1,000萬元物業想用盡新按揭成數套現，便要自製「買賣」，例如丈夫將物業「甩名」給妻子。

由於「甩名」法律上屬正式交易，等於無樓妻子新買一間物業，因此可以透過新政策下申請高成數按揭，800萬元或以下借盡九成，變相成功套現，而丈夫可利用這筆錢作首期之用——以首置客身分再度人市，避開15%辣稅。

這方法看似無懈可擊，但最大的缺點是「轉名」須繳付印花稅。假設物業800萬元，「轉名」涉印花稅 30萬元。

為了借多少少錢而付30萬元稅項，除非有很強烈意願要買第二層樓或急需資金周轉；否則，大部分人應該都會卻步。

不過，筆者也遇過一些罕有「轉名」套現個案。客人是兩夫婦，各持有一項物業，任何一人如果想再買樓，都需要繳付15%辣稅。

但丈夫希望再買第三層樓自住，唯一方法就是把名下物業「轉名」給妻子，兼利用新按揭成數套現，用作首期再買新一層。

雖然妻子名下已經有一層樓，但是次「轉名」交易由於近親轉讓，不需要付15%辣稅，「計到數」的話實際是可行辦法。

如果直接「轉名」，業主有幾點要留意：

(一) 按上述兩夫婦例子，假設物業價值800萬元，在新政策下理應可以借九成。但由於妻子本身有層樓，丈夫名下物業「轉名」後，妻子亦最多只能申請八成按揭，意味較最高成數減一成；

(二) 若本身有物業在身，該層被「轉名」物業，就算是申請八成按揭，妻子也需要通過壓力測試；

(三) 丈夫將名下物業「轉名」给妻子後，以首身分再度一層樓。

假設心儀物業是800萬元，無疑可造九成按揭，但前提是「轉名」交易須正式成交；否則，最多只可以借八成，就算樓是800萬元或以下。

正如上述所言，「轉名套現交易成本昂貴，因需要邀付印花稅，而且樓價愈貴，印花税隨之遞增。

那麼，有沒有其他低印花税，又可以轉按套現的方法呢？下期再續。

子非魚

過往《經濟一週》專欄：