按揭新秩序 收租一族借盡攻略《星之谷專欄 – 經濟日報》

政府放寬按揭成數後，筆者在本欄分別闡述了對首置客及轉按人士的「江湖新秩序」；但對於收租一族，這項新例又有甚麼啟示？

首先解釋一下，如果閣下擁有超過一層住宅，而且按揭貸款尚未供完，按揭成數本身就會扣減1成。舉例，1,500萬元住宅在按揭新制下，自住物業可以申請7成按揭，但儲樓一族由於擁有多個按揭，轉按自住物業就需要扣減1成——最高只能申請6成。不過，比起舊例下最高4成，實際上也增加了2成。

另一方面，如果是1,500萬元至1,750萬元住宅，在沒有按揭保險下，最高貸款額為1,050萬元；假設樓價為1,600萬元，最高可申請按揭成數為65.6%，儲樓一族轉按自住物業在扣減1成後為55.6%，比舊制多了15.6個百分點；假如是1,750萬至3,000萬元住宅，扣減1成後，最高成數為5成，比舊制多了1成。

進一步地說，如果是中高價物業，例如價值3,000萬至3,600萬元住宅，最高貸款額為1,800萬元，例如某住宅價值3,100萬元，儲樓一族轉按要扣減1成，最高成數為48％，比舊制4成仍多了8個百分點。樓價為3,600萬以上在新制下則沒有變化，維持4成。

所以說，如果儲樓一族想轉按借盡按揭，1,000萬至1,500萬元住宅最受惠。

政府放寬壓力測試要求

至於持有多個按揭人士、而當中不涉及按揭保險，其供款與入息比率上限在壓力測試前後，分別是40%及50%，即每月總供款不能超過月入4成，以及加息2厘後不能超過5成，與舊制一樣。

若果閣下需要購買按揭保險，好消息是新例放寬了供款與入息比率上限。以往打算申請按揭7成以上，但本身又持有多個按揭，供款與入息比率上限在壓力測試前後，分別為35%及45％；現在一律以40%及50%封頂，無論手持多少個按揭。

最後溫提，申請按揭需要簽署俗稱「表格一」，目的是要同意銀行查閱申請人環聯信貸（TU）的樓宇按揭部份，不過申請人可以選擇拒簽，亦即是所謂「Non-consent」，那麼銀行就不能從TU中查閱申請人其他按揭，代價是銀行會扣減按揭成數2成，但無須加息。

舉例，如果住宅價值為1,500萬元，申請轉按但拒絕簽署「表格一」，成數上限便由7成降至5成，供款與入息比率上限同樣是以壓力測試前後、分別40%及50%計算。要留意，就算拒絕簽署「表格一」，按揭申請人也需要如實向銀行申報有沒有其他按揭在身，不能有任何隱暪。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

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