屯門某新盤業主被銀行追收貸款,引起市場諸多揣測。事實上,銀行大部份時間都不會call loan,但最少有3個情況下會出現。
先談談該名新盤業主的遭遇。很多人估計現時樓價調整、利率不斷上升,觸動銀行風險管理而對現有借款人「開刀」。
這些說法都是沒有根據的。就算住宅價格向下調整10%至20%,令申請8成或9成按揭人士成為負資產,但由於有按揭保險公司擔保,銀行不會因應這些「有限度調整」而call loan;按揭保險公司是政府機構,就更加不會。
另一說法是銀行加息後,借款人未能通過壓力測試,故此需要call loan。這說法亦錯漏百出,本身壓力測試存在,正正是為了保證就算加息2厘後,借款人入息仍然能夠應付每月供款,理論上不應存在問題。更甚者是,只有申請按揭時銀行才會要求借款人進行壓力測試,而不會在供款期展開後出現。
Call loan並非罕見
不過,銀行call loan也並非罕見,只是發生原因和以上無關。首先,最常見的原因是借款人銀行戶口觸動了AML(反洗錢)機制,如戶口頻密地有可疑及大額的轉數活動,又或者炒賣虛擬貨幣,銀行的確會為了自保而關閉借款人銀行賬戶,連帶按揭也會遭到call loan。
避免方法是盡量減少以按揭戶口進行頻密及大額轉數活動,也不要炒賣虛擬貨幣。若果銀行真的致電查詢戶口活動,不應置之不理,應盡快把轉數活動原因通知銀行,譬如是用來買第二層物業、做生意等等,並提供證明。如借款人配合,銀行一般不會無緣無故關閉戶口。
第二,「偷雞出租」——即借款人物業申請高成數按揭後,本應用作自住,卻被銀行或按揭保險公司揭發用作出租,call loan機會便非常大。
第三,借款人犯上刑事罪行,例如有些銀行會定期抽樣做合規檢查(compliance check),致電借款人申報受僱的公司。如發現該公司並不存在,又或者是公司根本沒有僱用該員工,當初按揭申請時便有機會出現虛假文書情況,因而被銀行call loan。
另一個可能是借款人向其按揭銀行申請私人貸款時,報稱受僱另一間公司,與申請按揭時報稱的有所不同,因而觸動銀行作出調查,及後發現原來借款人曾經作出謊報,因而作出call loan舉動,這些事例不常見,亦非罕見。
莊錦輝
星之谷按揭行政總裁
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