減辣隱現「副作用」甩名交易勢縮《星之谷專欄 – 經濟日報》

政府施政報告推出一系列樓市減辣措施，能否激活樓市暫時是未知之數，唯一肯定的是稅率降低後，「甩名」、「轉名」按揭宗數將會受到打擊；細價樓則成為「倖存者」。

香港不少行業與房地產息息相關，包括銀行業，當中住宅按揭可說是銀行的「大動脈」。惟近月香港樓市交投出奇淡靜，大量前線按揭專員叫苦連天，可能一個月僅得幾張單，整個銀行按揭業都等待政府出手。

而施政報告將非自住物業的從價印花稅由本來15%減至7.5%，目的當然是激活樓市，惟副作用是大大打擊「甩名」按揭交易宗數。

「甩名」交易佔轉按兩成

事實上，自2016年起政府實施15%從價印花稅後，如果想買多於一層樓，就只能以配偶做「人頭」；當配偶「人頭」用盡後，再想買一層樓兼慳稅，便需要先把物業「轉名」給配偶，令自己回復首置身份，才能低稅入市。「甩名」及「轉名」熱潮持續多年，據統計，過往佔轉按宗數接近2成。

新措施下，有關活動勢必降溫。舉個例子，假設夫妻聯名持有一層1,500萬元住宅，丈夫打算再買另一層1,500萬元住宅，以往要付15%即是225萬元的新從價印花稅。但假如先甩名給妻子（半層樓樓價X稅率3%），回復首置身份後再買（稅率3.75%），兩者合共78.75萬元，節省146.25萬元。

新規定下，丈夫假如直接買第二層物業，稅率也只是7.5%即，與「甩名」交易相差只有33.75萬元，吸引力大不如前；而且「甩名」本身要直接放棄現有物業之業權，原有物業甩名後的半份業權又要重新坐兩年的額外印花稅期，要考慮的因素就會較多。

如果樓價是2,200萬元以上，「轉名」甚至可能蝕本。在新例前，假如丈夫將2,200萬元住宅「轉名」給妻子，然後再買另一層2,200萬元住宅，兩次的印花稅支出合共為8.5%，但直接買的話只需付稅率7.5%。

不過，細價樓「甩名」仍然「有數圍」，譬如600萬元物業「甩名」，只需付100元印花稅；再買另一層600萬元首置稅為2.25%，但如果不先行「甩名」，便要繳付7.5%，兩者相差頗大。

另一方面，如果業主有需要申請按揭，可能仍需要「甩名」。因為有按揭在身的話，再買多一層住宅，按揭成數需要扣減一成，而且壓力測試前後的供款與入息比率上限，分別為40%及50%，如沒有按揭則是50%及60%。若果首期及入息不足，先「甩名」後買樓也是出路。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁