村屋買賣（八）業權分布【星之谷專欄－頭條日報】

平常的私人住宅或工廈等，都由發展商建成樓宇時進行分契。譬如一個1000戶的屋苑，便最少分1001個業權，即1000伙住戶加一個公家地方業權。但實際上不一定每伙平均分配，一般按單位大小及用途酌量調整。

業權分布

譬如有300伙一房、每戶5份業權；700伙兩房、每戶8份；100個車位、每個3份；公家設施80份，整個屋苑便會分為7480份業權。一房戶的查冊內就會顯示擁有5/7480份業權（絕對不會按數學算式約成1/1496）。有些有遠見的發展商，會把天台或外牆業權另外劃分，保留業權建造及出租廣告招牌以賺取收入。

公契

當一幅土地上有多於一個業權持有人時，土地上共同使用的出入口、道路或消防設施等，就必須有「公契（DMC – Deed of Mutual Covenant）」列明各業權人的使用權及維修責任等。有時，如大廈內其中一個單位想進一步分契，就應再立一份「附屬公契（Sub-DMC）」，譬如前幾年常見的「劏工廈」會較為常見。

村屋分契

結構簡單的物業，例如唐樓或村屋，由於只有幾戶人，通常會取其方便，直接將全幢物業的業權平均分配，並不會另設公家地方業權。常見的村屋分契，通常只會分為三個業權，各佔三分之一（除非分了上複式或下複式）。

公用設施

在未接駁政府污水渠的地區，村屋都會使用化糞池，通常每幢共用一個。另外，在特定的消防規定下，要在天台裝設消防水缸。有關設施的維修及保養責任，理應在公契內列明。不過，許多時化糞池裝設於地下花園內，而消防水缸裝設在天台上，都屬於私人業權範圍，其他一兩伙人要進入並進行維修會有困難。

村屋出入口亦是另一個需關注的難題。有些村屋，可能因後門出入並不方便，會將地下及樓上的大門都設於正面，那比較理想的方法是在前花園預留一段通道，在公契內列明其範圍、使用權，並加上圍欄。至於共用樓梯出入的二樓及三樓單位，梯間照明燈的電費、樓梯的清潔和維修責任誰屬亦需要釐清。

假如化糞池維修欠妥，地下單位將首當其沖；樓梯的照明和清潔又不影響地下單位的住戶，地下單位業主自然不想分擔有關費用。間中會有新聞報導，村屋化糞池的維修糾紛或出入口被阻，一紙公契才是最終的法理依據，住戶可以循民事訴訟追討或作出其他法律行動。

保留公契副本作賣樓時用

許多時，未必一定會把公契註冊到土地註冊紀錄，即使有，也要花費百多元上網購買。假如物業有按揭，樓契將由銀行保管，那就沒法即時取到公契或其副本。因此，一如路權契、滿意紙及開窗紙等，買家在買入單位後，最好保留一份公契副本方便日後賣樓之用。

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子非魚

延伸閱讀：

• 村屋買賣（一）
• 村屋買賣（二）
• 村屋買賣（三）
• 村屋買賣（四）
• 村屋買賣（五）
• 村屋買賣（六）
• 村屋買賣（七）
• 村屋買賣（八）
• 村屋買賣（九）

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