村屋買賣（六）如何查證花園土地業權【星之谷專欄－頭條日報】

比較舊而發展密度高的村屋群，通常會左右緊貼着而形成一排的「排屋」，排屋的門牌編號通常以「第X巷Y號」命名。密度稍低的通常每兩間一組，其中一面牆互相緊貼，這類村屋稱為「孖Lot」。選擇住村屋的人，都希望住得舒適、寬躺、低密度，四面都沒有貼着其他村屋的「獨幢/獨立屋」就最為優質。由於環境擠逼，排屋通常沒有前後花園，至於孖Lot及獨立屋，買家亦要留意花園業權誰屬。

確認花園土地業權範圍

許多村屋都會在地下前後建造圍牆或圍欄，以劃出「私人使用」的土地，但並非全部都屬於私人業權。沒有土地業權而被圍封的土地，許多時都是業主租用或佔用的政府土地，將來能否繼續佔用存疑。

較近期發展的村屋屋苑發展密度較低，環境較舒適因而售價亦較高。這類樓盤通常佔地約1200至1500方呎，扣去村屋本身佔地700方呎，剩餘的幾百方呎空地可以用作花園或車位。

在樓盤廣告上，常見的「連入契花園」或「連入契車位」就是指擁有前/後花園土地業權的村屋。買家可以根據查冊上的地段編號，在地理資訊地圖上確認花園範圍。測量師行在對村屋估價時亦會考慮入契花園/車位的價值。

有些村屋屋苑，每戶只有一個細小的花園，而另外在屋苑旁邊的土地設置屋苑停車場。其中一個原因可能是該屋苑貼近「村界」，由於丁屋只能建在村界內，所以當年策劃者將村界內的土地盡量用作興建村屋，毗鄰屋苑的非村界土地則用作停車場。購買這類村屋的買家要留意，究竟該停車場是否私人土地？如屬私人土地，亦要查看有沒類似「路權契」的文件，以列明某「車位」專屬某戶使用。

留意斜坡維修責任誰屬

不少村屋依山而建，環境清幽、心曠神怡，但買家要留意村屋附近的斜坡。在斜坡上興建村屋，為了節省泥頭車的運輸成本，一般會就地取材，把山坡挖一半填一半。無論是屋背或組成地基的斜坡，都需要維修保養。

假如斜坡在私人土地範圍內，維修責任當然落在業主身上。假如屬於公家地，理論上是由政府負責保養。不過，村屋發展地權、業權及使用權關係相當複雜，當年由誰興建斜坡其實也難以搞清，亦未必有正式文件紀錄。

部分斜坡會有斜坡編號，在村屋附近，常見的標示牌是綠框白底黑字。在土力工程處的《香港斜坡安全》網站內，可以憑斜坡編號或用地圖搜尋目標斜坡。有些人可能以為在政府地上的斜坡編號就是政府負責保養，實際上，有些斜坡有時是由鄰近私人土地業主負責保養，當見目標村屋附近的有編號斜坡時，不妨到上述網站查詢。

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