政府減辣後,發展商紛紛以低價開售新盤,為整體二手樓價帶來壓力。如果閣下打算趁勢入市,成功找到劈價盤,固然相當著數,但有一點要留意——假如樓價比市價低太多,稅局之後會追討印花稅差價。
舉例,Sam(化名)打算物色一大型屋苑的三房單位,市價為1,000萬元,即印花稅約37萬元;但由於業主移民劈價,打算以800萬元迅速出售,被Sam成功「捕獲」,印花稅更降至24萬元。
但這不代表Sam能夠慳印花稅,因為單位市價實際是1,000萬元,稅局是有權追回13萬元差價的,而這種事情經常發生。
保留估價資料及收樓照片
故此,假如閣下物色到筍盤,以防未來稅局追討稅項差價,需要作出兩項準備。
第一是估價。業主買樓前應向不同銀行估價,尋找最低估價的銀行,並保留銀行職員WhatsApp對話紀錄或估價編號,再向稅局據理力爭。按Sam例子,雖然他買入的住宅市價是1,000萬元,但有銀行估到900萬元,屆時他可向稅局申請以900萬元補差價,而非1,000萬元。當然,稅局保留最終決定權。
第二是收樓時應拍照室內情況,並保存好相關照片,因為如果單位頗為殘舊,例如天花滲漏、廚廁漏水,需要昂貴裝修費用,買入價低於市價便合理不過,但必須「有圖有真相」。除保留收樓當日室內照片外,也要保留相關裝修報價和收據,作未來呈交稅局之用。
稅局或會和業主磋商稅項
再談談一些實際操作。稅局出信指業主買入價低於市價、要補稅項差價後,通常不會一刀切要馬上繳費,專員會留有討論空間,以達至一個雙方都可接受的樓價,再計算需要補回多少稅項差價。筆者見過這類型「搓波」來來回回可以長達一年。
亦值得注意的是,稅局一出信,代表事件難以完全「打甩」,最終都要就範繳付部份稅項差價,只是如以上所述文件齊全,能夠和稅局據理力爭的空間就大一點。
最後談談樓市展望。近月投資者紛紛入市,令樓市成交出現小陽春,最終小陽春能否演變成牛市,要視乎美國聯儲局會否減息,以及銀行下半年會否放寬按揭優惠及審批。其實樓市整體是有承接的,業主只要肯減價,不乏投資者接貨,和去年相比大量銀主盤無人吼,氣氛是改善了很多。
莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁
https://ps.hket.com/article/3754949/專家站│劈價盤遭稅局「追差價」%20兩招據理力爭/
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