揭銀行加轉按利率潛台詞 H按封頂息勢升？《星之谷專欄 – 經濟日報》

某大型銀行最近把轉按利率調高至最優惠利率（P）加1% ，即實際年利率為6.875%，現金回贈率繼續為零——表面上不是甚麼新鮮事，因為銀行今年一直都在減現金回贈率以及收緊按揭審批，給人感覺是「唔想做按揭」，這訊息普羅大眾都已經接收到。但細心思考下，這項行動實際上是等於加息，而且是由大型銀行發起，加幅也頗為驚人。

現時轉按已經步入冰河時期，在沒有現金回贈、物業估價下跌情況下，基本上無論轉按的按揭計劃加息與否，大部份業主都不會在這個時候轉按，所以大型銀行是次行動表面上意義不大。然而，大型銀行把轉按利率調高至6.875%，說明了在現時資金成本高漲以及銀行承擔風險上升情況下，按揭利率需要升至近7%，銀行才有誘因繼續積極推動按揭業務。

銀行重返按揭市場關鍵

值得注意的是，一手及二手買賣新造按揭市場利率現時仍是4.125%，利潤實在太微薄——這也解釋了為何今年開始銀行連環收緊按揭審批，由先收緊人齡及樓齡，到收緊自僱人士申請、資產審批，後來漫延至村屋、工商舖按揭、內地客申請等等，基本上不是高質素的入息和物業都拒諸門外。就算高質素的物業如新樓，如成交價太高也不想沾手，會要求準業主以估價來計算按揭成數。

大型銀行把轉按利息調高至6.875%，也說明了要回復到過往甚麼按揭申請都批出，甚麼住宅及準業主質素都接受的市況，銀行按揭利率需要由現時4.125%升至6.875%。

封頂利率勢上升

那麼，為何銀行不乾脆把一手及二手按揭利率由現時4.125%直接彈升至6.875%呢？事實上，美國聯儲局已經暫停加息，香港最優惠利率已經相對穩定，未來單方面加息機會不大。銀行唯一能夠上調的是銀行拆息H按封頂利率，亦即是P按的息差，舉例由現時P-2%加至P-1.5%。但加息之前，慣常要先由大型銀行主導，然後中小型銀行跟隨。

大型銀行加按息與否，也不一定是看盈利，也有社會責任因素，例如不致令到社會上大部份業主難以負擔。不過，筆者認為，以現時銀行對按揭業務態度如此消極來看，若果要平衡風險，加封頂利率不是沒可能。

莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁