某大型銀行最近把轉按利率調高至最優惠利率(P)加1% ,即實際年利率為6.875%,現金回贈率繼續為零——表面上不是甚麼新鮮事,因為銀行今年一直都在減現金回贈率以及收緊按揭審批,給人感覺是「唔想做按揭」,這訊息普羅大眾都已經接收到。但細心思考下,這項行動實際上是等於加息,而且是由大型銀行發起,加幅也頗為驚人。
現時轉按已經步入冰河時期,在沒有現金回贈、物業估價下跌情況下,基本上無論轉按的按揭計劃加息與否,大部份業主都不會在這個時候轉按,所以大型銀行是次行動表面上意義不大。然而,大型銀行把轉按利率調高至6.875%,說明了在現時資金成本高漲以及銀行承擔風險上升情況下,按揭利率需要升至近7%,銀行才有誘因繼續積極推動按揭業務。
銀行重返按揭市場關鍵
值得注意的是,一手及二手買賣新造按揭市場利率現時仍是4.125%,利潤實在太微薄——這也解釋了為何今年開始銀行連環收緊按揭審批,由先收緊人齡及樓齡,到收緊自僱人士申請、資產審批,後來漫延至村屋、工商舖按揭、內地客申請等等,基本上不是高質素的入息和物業都拒諸門外。就算高質素的物業如新樓,如成交價太高也不想沾手,會要求準業主以估價來計算按揭成數。
大型銀行把轉按利息調高至6.875%,也說明了要回復到過往甚麼按揭申請都批出,甚麼住宅及準業主質素都接受的市況,銀行按揭利率需要由現時4.125%升至6.875%。
封頂利率勢上升
那麼,為何銀行不乾脆把一手及二手按揭利率由現時4.125%直接彈升至6.875%呢?事實上,美國聯儲局已經暫停加息,香港最優惠利率已經相對穩定,未來單方面加息機會不大。銀行唯一能夠上調的是銀行拆息H按封頂利率,亦即是P按的息差,舉例由現時P-2%加至P-1.5%。但加息之前,慣常要先由大型銀行主導,然後中小型銀行跟隨。
大型銀行加按息與否,也不一定是看盈利,也有社會責任因素,例如不致令到社會上大部份業主難以負擔。不過,筆者認為,以現時銀行對按揭業務態度如此消極來看,若果要平衡風險,加封頂利率不是沒可能。
莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁
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