新盤按揭借盡125% 抵押近親物業一變二須留神《星之谷專欄 – 經濟日報》

發展商推盤浪接浪，為了吸客，除了打價格戰，亦有各種綽頭去招攬客人，其中屯門一個新盤推出多款發展商按揭，包括可借足樓價125%的樓按貸款，審批條件寬鬆，而且利率較現時一般新造按揭利率為低，但需要有近親抵押現有物業，申請人亦要考慮將來貸款到期時的轉按事宜，一旦貸款到期而轉按失敗，又未能繼續支付貴息，物業被收回之餘隨時更連累家人。

根據發展商的價單資料，如果選購新盤，而買家的近親又一個屬於同一個發展商於1990年或以後落成的單位，而且單位屬於自住、業權良好、沒有銀行按揭以外的其他按揭或產權負擔，就可以拿出來作為抵押品，協助買家貸款購買新物業，最高貸款額可達新盤樓價的125%。

以該項目一個3房單位為例，折實價608.51萬元，如果有近親物業作抵押，可以借盡95%，變相首期只需約30.4萬元，相反如果採用銀行的按揭方案，最高也只能借9成，首期支出就要約60.8萬元，而且發展商按揭的貸款利率為3.68%，較現時銀行普遍新造按揭利率4.125%為低。

類似的樓按貸款，同一個發展商在2015至17年亦曾出現，由最初只接受已供完的物業作抵押，發展到現時有銀行按揭的物業都會被接受，而且同樣標榜「借到凸」，即以現有物業抵押去買新物業之餘，更可將餘額視作裝修費用，不過「借錢總要還」，借凸其實沒有著數，估計今次計劃選擇借盡的買家亦不會太多。相反，本身首期資金不足，可以借助此計劃去借9成半成功上樓，相信是會比較受惠的一群。

然而，該樓按貸款的年期只有3年，其後買家雖然可以申請最長24個月的延後貸款，但貨款利率會急升至7%，同時每月供款相當於樓價1%，以上述3房單位為例，買家需要月供60,851元。

賣樓慎防資不抵債

理論上，買家可以選擇在3年後將物業轉按至銀行，惟最高只能申請樓價8成的按揭貸款，假設樓價不變，買家要8成以上的按揭餘額，或者期望未來3年樓價會止跌回升，否則未有足夠資金去填補差額，又未能繼續承受月供60,851元壓力，就只能忍痛賣樓，一旦資不抵債，隨時連累近親的物業都會被收回。

如果父母本身有物業，又想幫子女圓上樓夢，可以考慮直接將現有物業重按或轉按套現，將所得資金交予子女應付首期開支，減省供樓壓力，以及避開發展商按揭難轉按的劣勢。不過要留意的是，一旦父母的物業轉按時，需要加入子女入息作為擔保人，物業每月還款額需要計入子女新造按揭的供款與入息比率（DTI）之中，同時DTI上限需要減一成至40%；如果子女有擔保在身，新買物業又申請高成數按揭，亦需要支付較高的按揭保費。

莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁