2022年12月6日

上車是人生大事,很多置業人士以為自己是大公司僱員、收入穩過壓力測試及擁有固定收入,按揭申請便不成問題,結果卻臨門一腳撻Q,置業夢碎。不想喜事變憾事,準買家其實可以向銀行申請按揭預先批核,可以更掌握自己的還款能力及可負擔樓價,還可以鎖定按息。不過,近期有個案卻是成功通過預先審批,惟在正式申請時卻遭到拒絕,到底發生過甚麼事?

按揭預先批核

正式申請按揭遭拒

該名女客人早前向一間大型銀行申請了按揭預先批核,並且獲銀行批出。惟到客戶簽署臨時買賣合約之後,再到該銀行申請按揭,卻被拒諸門外。

理由是業主本身銀行的結餘不多,加上其兒子作為擔保人,雖然收入能通過壓力測試,但銀行戶口同樣是資金不足,令銀行質疑業主和擔保人如何負擔首期支出,從而拒絕按揭申請。

幸好,業主最後都在另一間銀行成功獲批按揭,順利上車。預按就會有類似的潛在風險,

按揭預批流程

目前只有少數銀行接受客人申請按揭預先批核,流程和正式按揭申請分別不大,只是申請人毋須真的買入單位,但就需要填妥銀行申請表格,遞交所需個人資料及文件,包括身份證明文件、近期住址證明、工作及入息證明;如果屬於非固定收入人士,一般須6個月的入息證明。並提供預計買入單位的資料,以便銀行進行物業估值及評估,銀行亦會查閱申請人的信貸資料和紀錄。

一般按揭預先批核,所需時間最快2星期內有結果,但要視乎銀行當時處理的申請個案多寡,可能影響物業的成交期,準買家應預留足夠時間。

需要做預批的客戶

一般「靚料」客人,比如公務員、過到壓測、以前沒有銀行走數紀錄,按揭上基本都會獲批。惟部份客戶的確有實際需要做按揭預先批核,確保上到會,當中可能包括以下幾類客人:

  • 現金糧但想借高成數(例如地盤工人,髮型師等)
  • 自僱人士,或家族生意而想做高成數按揭
  • 種種原因沒有最近一期稅單但想做高成數按揭
  • 剛剛轉了工而大幅加薪,需要做高成數按揭
  • 曾經破產或債務重組(IVA)而想做高成數按揭
  • 問題物業:如有嚴重潛建,或凶宅
  • 田土廳顯示種種業權問題:如樓契是核正副本、有法庭令、遺產貨、有送契紀錄等等

預批的優點

預批除了可以讓客戶更了解個人置業負擔能力外,如未尋覓到心儀單位,但又害怕銀行將會加息或加封頂位,做了預批便可鎖定按揭息口,不受加息影響,然後再安心尋找心水單位。

另外,預先批核結果有效期一般約為成功批出後1個月,買家於期限內成功洽購心儀單位,基本上只需要補交臨時買賣合約,毋須再向銀行遞交入息證明。

此外,亦要留意樓宇買賣成交期不能少於一個月,因田土廳文書日和註冊日可以相差一個月,業權需要一個月時間才可在田土廳確定。

預批的缺點

申請預批的不是「實客」,銀行處理或會滯後,首置客人要等有結果後才敢簽臨約,可能已錯過荀盤。

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