曾擔保家人買樓 居屋中獎戶一招解困【星之谷專欄－經濟一週】

香港地樓價貴，抽中新居屋等於中六合彩，不過有幸運兒沒有「開心到彈起」，反而憂心忡忡，原來他以前以擔保人身分幫家人「上車」，怕這個身分會影響新居屋按揭，因此向筆者求問。

未補地價居屋申請按揭不複雜，毋須入息證明、壓力測試，只需要聲明家庭總收入便成。如果足夠供樓，銀行便會批出按揭，最高可以申請九成；綠表更可達9成半，基本上首期負擔相當輕。不過，未補地價居屋按揭申請，銀行都會查環聯信貸(TU)，當發現申請人有擔保按揭在身，根據金管局指引，最高成數要削減一成，這正是阿Sam(化名)憂慮的地方。雖則新居屋樓價本身已經有大折扣，但如果九成按揭變八成，將影響他的理財部署。

把擔保按揭供款計入DSR

據筆者了解，的確所有大銀行得悉申請者有擔保他人，按揭成數便會扣減一成，但有例外。只要把擔保按揭的供款，計入新居屋按揭的供款與入息比率(DSR)就成。如聲明入息不足夠供兩層樓，獲批資款額有機會減少；個別中小型銀行亦有這項服務；最終要貨比三家，選擇定價最好的銀行，筆者亦向阿 Sam介紹了這個方案。

不過，如果不是新居屋，而是二手未補地價居屋，申請按揭時就必須加倍小心，原因是樓齡及擔保期，將影響按揭成數及最長還款期。此外，中小型銀行作風謹慎，未必能借足最長25年；大型銀行只要擔保期内，可借足25年。但若果樓齡太大，借足25年就要扣減成數，其準則是該未補地價居屋擔保期完結當月，按揭餘額須降至相等於樓價6成或以下。

另外，或會有人問，為甚麼有擔保他人買樓的紀錄後，買私樓可以借足九成按揭，但居屋反而未必得？先講前者，原來經按揭保險公司申請高成數按揭，只要繳交貴一點的保費，便可以期彌補本身因擔保他人而被扣減的一成按揭。至於居屋按揭成數雖然高，但主要是政府擔保，而非按揭保險公司，故此銀行見到申請者，有向他人擔保買樓紀錄時，均會按規定扣減一成按揭。

最後，若果居屋申請者的家庭成員有幫人擔保買樓，會否影響申請者按揭批核？答案是不會的，家庭成員按揭背景不影響業主申請按揭，而銀行亦不會查家庭成員TU。

子非魚

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