上期本欄提到,由於現時按揭貸款和定期儲款有息差,業主可透過重按或轉按物業套取資金,再做定期儲蓄收息。市面上亦有一些標榜低息的私人貸款(P loan),實際年利率在2厘以下,貸款後再做定期,賺取的息差更高。不過,現時樓價接連調整,遇上心水靚價盤卻借了私貸,有機會影響按揭申請,錯過平價入市時機。

私人貸款屬非擔保貸款,還款年期短,一般由12至60個月不等,早前有中小型銀行提供實際年利率低至1.335%的稅貸,再申請年利率4-5%的1年期銀行定期存款,賺取高達3.67%的息差。

要留意的是,上述私貸個案的每月還款金額為約為8.4萬元,總利息開支為約7,200元。如果將私人貸款用作定期儲蓄,就會鎖死資金,貸款人要額外預備每個月約9萬元的現金流,才足以應付每月的私貸還款額,直至一年後定期存款到期,連本帶利取回。

不過目前業主劈價賣樓,令有意上車或換樓的人士多了揀平貨的機會,惟非首置人士申請按揭,需通過每月供款與入息比率(DTI)及壓力測試,一旦借了私貸,每月還款數額巨大,除非入息超高,否則難以通過壓測,令按揭申請觸礁。

當然,市面上部份銀行接受還款期數剩餘3期以內的私貸,會將申請人每月還款額剔除出DTI及壓力測試,按揭貸款人可以嘗試向不同銀行申請,並計好時間drawdown。

或被質疑貸款畀首期

承造按揭的銀行查詢環聯(TU)信貸紀錄,按揭申請人是否有借私貸就一目了解,難以隱瞞。即使申請人沒有借私貸,只是授權銀行查詢其個人信貸報告,都會留低記錄,甚或導致信貸評級扣分,不過就會隨時間回升,而且只要申請人本身評分不太差,對按揭就影響不大。

另一方面,申請高成數按揭和私貸不宜在短時間內同時進行,因為在申請按揭之前6個月內獲批的私貸,有機會被視為用於支付物業的首期,違反金管局指引。即使按揭申請人能證明有足夠的資金去支付首期,銀行亦會懷疑該筆資金的來源而反覆追問,有機會耽誤業主的按揭申請。

提早還私貸利息倍增

而一旦銀行批核員檢視所有資料後,申請人的壓力測試不過關,部份銀行只能提供conditional offer,需要按揭申請人先清還私貸,銀行才會放款,那申請人就要考慮是否提早還款。

提早還私貸,需要支付貸款餘額的利息外,還要支付額外的罰息,而且是要整筆貸款去計算百分比,再以上文銀行私貸為例子,借私貸100萬一年,還了8個月,最後四期因為要申請按揭而提早還款,加上額外罰息,變相令全期利息大增。

最後提醒私貸貸款人,因還款後需時約1個月,TU才會反映最新的債務狀況,而銀行則需要貸款人自行呈交找數的證明,故按揭申請人要謹記保留有關清還私貸的單據,否則又可能會延誤申請。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/借私貸造定存享逾3厘息差-窒礙按揭-1112394/

P loan影響按揭嗎

經濟一週專欄

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