買樓有時遇到一些情況是簽臨約時租客尚未搬走,但交易前便已完約,成交狀態註明「交吉」,這情況下,買方仍可以自住為由申請最高9成的高成數按揭。不過若然租客突然「跪求」短租多幾個月,希望給個方便,究竟會否墮入違法陷阱?

首先,租約是租客與原業主簽訂,原業主在賣出單位簽臨約時既已承諾交吉,將單位清空(包括清走一般傢俱及沒有租客)是原業主的負任,新買家並不需要給予順水人情。況且,在單位交易後,業權已易手到新買家手中,與租客簽租約的業主方就是新買家,單位的初心就由「自住」變成「出租」,那麼業主向銀行提交的自住聲明便有虛假聲明之嫌。再進一步,銀行有權在收樓前數天上門睇樓,即使按揭早早獲批,但銀行睇樓之日未能滿意「交吉」狀況,亦可以拒絕放出貸款。買家到時便會有大麻煩了。

三贏方案 延遲成交期

如遇上類似情況,買方既然不急於收樓,如賣方又不急於賣樓,那筆者建議一個三全其美的方法 — 延遲成交。譬如租客想多續兩個月約,那買賣雙方可考慮將單位成交日推遲兩個月,屆時租客退租後才交易。當然,即使買、賣、租客三方都滿意延遲交易的日子,仍有相當多的事情需要考慮。在延遲交易期間的租金仍然是交給原業主,那物業價值是否應有所調節?物業價值調節了,在律師樓簽訂的文件便需要修改,有關費用由何人負責?樓價改變了的話,印花稅亦可能要申請補錢或退款、按揭申請亦要以新樓價計算和申請。

如不想調整樓價,筆者還有一個節衷的方法,就是在經紀佣金調節。一般樓宇買賣,雙方都會繳付等值樓價1%的佣金,即等值約3至4個月租金。譬如因延遲3個月成交,賣方可多收3個月租,那可考慮由賣方繳付所有佣金。假如只延遲1個月成交,那亦可考慮各方商議好,乾脆填上明碼實價的佣金了。有些人會認為,遞交按揭申請一刻填上「自住」,然後才將單位放租就不會違返虛假聲明。實際上,在取得貸款前,假如申請人改變物業用途,都必須主動向銀行申報。譬如上述銀行在成交前睇樓的例子,未能交吉的情況便不攻自破了。

有讀者問:「其實銀行或按揭保險公司會主動查證單位是否自住嗎?」在取得貸款後,貸款人亦需在出租前向銀行申報,假如是高成數按揭個案,銀行亦會抽樣向申請人發出回條,要求貸款人申報物業用途。到時如收租中而虛稱自住,亦會犯上「虛假聲明」。就算報稱了自住,銀行亦可能要求業主提交水電煤等証明。就算以上都瞞天過海,如果租客或任何人士舉報,按揭保險公司或銀行便要「開file」;如發現一成交便出租,的確有權「報官」,近幾年亦有不少案例提出檢控。其實填寫按揭申請表時,每一項都要小心,最容易出錯的資料包括現有單位是否自置或配偶自置、工作入息年期多長、有沒有其他私人貸款等。如果接受中介按揭現金回贈,也須如實申報,貸款額只會按金額扣減,問題不大;不如實填寫的話,就有違例風險。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

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