單位交吉變短租 可按9成？《星之谷專欄 – 經濟日報》

買樓有時遇到一些情況是簽臨約時租客尚未搬走，但交易前便已完約，成交狀態註明「交吉」，這情況下，買方仍可以自住為由申請最高9成的高成數按揭。不過若然租客突然「跪求」短租多幾個月，希望給個方便，究竟會否墮入違法陷阱？

首先，租約是租客與原業主簽訂，原業主在賣出單位簽臨約時既已承諾交吉，將單位清空（包括清走一般傢俱及沒有租客）是原業主的負任，新買家並不需要給予順水人情。況且，在單位交易後，業權已易手到新買家手中，與租客簽租約的業主方就是新買家，單位的初心就由「自住」變成「出租」，那麼業主向銀行提交的自住聲明便有虛假聲明之嫌。再進一步，銀行有權在收樓前數天上門睇樓，即使按揭早早獲批，但銀行睇樓之日未能滿意「交吉」狀況，亦可以拒絕放出貸款。買家到時便會有大麻煩了。

三贏方案 延遲成交期

如遇上類似情況，買方既然不急於收樓，如賣方又不急於賣樓，那筆者建議一個三全其美的方法 — 延遲成交。譬如租客想多續兩個月約，那買賣雙方可考慮將單位成交日推遲兩個月，屆時租客退租後才交易。當然，即使買、賣、租客三方都滿意延遲交易的日子，仍有相當多的事情需要考慮。在延遲交易期間的租金仍然是交給原業主，那物業價值是否應有所調節？物業價值調節了，在律師樓簽訂的文件便需要修改，有關費用由何人負責？樓價改變了的話，印花稅亦可能要申請補錢或退款、按揭申請亦要以新樓價計算和申請。

如不想調整樓價，筆者還有一個節衷的方法，就是在經紀佣金調節。一般樓宇買賣，雙方都會繳付等值樓價1%的佣金，即等值約3至4個月租金。譬如因延遲3個月成交，賣方可多收3個月租，那可考慮由賣方繳付所有佣金。假如只延遲1個月成交，那亦可考慮各方商議好，乾脆填上明碼實價的佣金了。有些人會認為，遞交按揭申請一刻填上「自住」，然後才將單位放租就不會違返虛假聲明。實際上，在取得貸款前，假如申請人改變物業用途，都必須主動向銀行申報。譬如上述銀行在成交前睇樓的例子，未能交吉的情況便不攻自破了。

有讀者問：「其實銀行或按揭保險公司會主動查證單位是否自住嗎？」在取得貸款後，貸款人亦需在出租前向銀行申報，假如是高成數按揭個案，銀行亦會抽樣向申請人發出回條，要求貸款人申報物業用途。到時如收租中而虛稱自住，亦會犯上「虛假聲明」。就算報稱了自住，銀行亦可能要求業主提交水電煤等証明。就算以上都瞞天過海，如果租客或任何人士舉報，按揭保險公司或銀行便要「開file」；如發現一成交便出租，的確有權「報官」，近幾年亦有不少案例提出檢控。其實填寫按揭申請表時，每一項都要小心，最容易出錯的資料包括現有單位是否自置或配偶自置、工作入息年期多長、有沒有其他私人貸款等。如果接受中介按揭現金回贈，也須如實申報，貸款額只會按金額扣減，問題不大；不如實填寫的話，就有違例風險。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

延伸閱讀：

• 按揭新秩序 收租一族借盡攻略《星之谷專欄 – 經濟日報》
• 【放租按揭】自住單位想出租銀行怎處理按揭？要扣減按揭成數嗎?