業主賣樓「鬆綁」迷思 原來涵蓋生效前《星之谷專欄 – 經濟日報》

政府今年施政報告推出一系列樓市減辣措施，包括新住宅印花稅（NRSD）及買家印花稅（BSD）由15%減至7.5%，以及額外印花稅（SSD）「綑綁期」由3年鬆綁至2年，惟效果不甚顯著，目前樓市交投量僅輕微上升，整體而言仍然疲弱。不過，筆者發現很多業主對於額外印花稅「綑綁期」有不少誤解，故此希望特意在這裏闡釋一下。

由於上述新例是施政報告發表當日即時生效，很多人解讀為新例發出後的交易才會受惠。的確，如果是新住宅印花稅及買家印花稅，臨時買賣合約日期是10月25日或之後才可享受稅率減少（7.5%）；10月25日之前的交易，則仍需要繳交15%新住宅印花稅或買家印花稅。

順帶一提，新住宅印花稅是個人名義本身持有住宅物業、再買另一層住宅才需要繳交；而買家印花稅則是沒有身份證的外地人士，或以公司名義買入住宅，才需要繳交。

綑綁期3年變2年

額外印花稅相對較多誤解。該稅項「綑綁期」由3年鬆綁至2年，不止適用於10月25日之後的住宅買賣，其實亦適用於所有住宅物業。換言之，足2年前買樓的業主，已經可以即時解鎖，賣樓不再需要繳付額外印花稅。

以往額外印花稅計算方法如下：當購入住宅物業後，半年內出售便須付佔合約成交價20%的額外印花稅，1年內出售需付15%，3年內則需付10%。新例生效後，半年內及1年內出售住宅物業稅率不變，2年內需付10%。

長遠利好樓市成交

最後溫馨提示，由於樓價下跌，就算業主發現自己層樓已經過了額外印花稅「綑綁期」、預備想放售的話，就要留意自己是否申請了高成數按揭。譬如兩年前買入時申請了9成、30年按揭，現時尚欠貸款大約是當年買入價的85％。如現時出售價比當年買入價低於15％，賣樓時就要預備現金補回尚餘欠款。

筆者認為，政府放寬額外印花稅「綑綁期」，長遠對樓市成交有所幫助，不少在負資產邊緣的業主將會趁機賣樓。不過，現時因為樓市氣氛相對疲弱，市價賣樓很難出貨，需要排隊等買家；或是減至市價以下，才有較快流通，難有即時刺激。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

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