移民賣樓不成 父母自住都要甩按保？【星之谷專欄 – BOSSMIND】

香港出現移民潮，不少有樓一族都打算放售手上的物業，奈何市況欠佳，業主唯有轉賣為租，避免物業丟空，不過有高成數按揭在身的業主要注意，由於銀行近期不斷加強對物業是否自住的審查，即使是將物業交由直系親屬，業主也需要先甩按保。

陳先生一家四口即將移民加拿大，其位於將軍澳的物業未能成功放售，正在考慮將物業放租，還是交由父母居住，但由於單位仍有按揭在身，擔心在物業估值不振的情況下，需要補錢降低按揭成數時會資金不足。

業主在按揭在身，想將物業放租，必須具備兩個先決條件，首先就是要解除高成數按揭，因為按保公司在審批時，要求申請人的物業必須為自住。近期多宗新聞，都是業主訛稱自住並申請高成數按揭，然後偷雞將物業出租，結果東窗事發導致身陷囹圄。銀行和按保公司亦會定期寄信給借款人，調查單位是不是仍是自住，一旦業主暪報或虛報，就有機會有法律責任，所以想將物業出租就要先甩按保。

很多人以為只要甩按保出租就可以暢通無憂，其實出租還要過銀行一關，而銀行的要求就是需要將物業按揭成數降至5成或以下，業主亦要向銀行索取出租同意書，有機會需要繳付手續費，個別銀行或會加息。

甩按保同時轉按賺回贈

另一方面，如果只是將物業供直系親屬居住，沒有錢銀轇轕，則仍可當作自住用途處理，業主只需要甩按保，1,500萬元以下的物業可向銀行申請最高7成按揭，變相本身借8、9按的業主，相對要補錢的幅度較少。

業主在考慮甩按保同時可將物業轉按，爭取更理想的按揭息率，同時賺取轉按的現金回贈，當然要對比新舊按息利率的差距。另外要留意，如果業主好像陳先生一樣即將移民，並已離職一段時間，3個月都是零收入，申請轉按時銀行不會計算其過去的收入。這情況下，仍可以用物業租金收入（以7折計算）去增加入息，即使單位仍未租出，也可用擬租金收入去代替，銀行會為承按單位估計預期租金收入，惟需以6折去計算「供款與入息比率」（DTI）以及壓力測試。但由於物業已變成出租用途，按揭成數最高只有5成，而且一般私樓的租金回報來說，只以租金收入計算壓測，通常也難借到超過2成按揭。

但如果只是甩按保，轉按時申請7成按揭，就不能用租金收入去增加入息，申請人需要加入有足夠收入的共同借款人。最後還有以資產水平的方式申請按揭，但貸款額最高只有樓價的5成，而申請人需要證明其資產價值不少於貸款額，一般人亦難達門檻。

物業套現可計算海外收入

另外，移民的家庭如果有資金需要，可以考慮將物業轉按套現，1,500萬元以下的物業最高按揭成數是7成，申請人可以用海外收入去作為入息證明，而且當局目前已取消非本地收入人士申請按揭時壓力測試的特別要求，令非本地收入申請人的按揭成數上限及DTI上限，能夠與本地人睇齊。

還有一個問題是放租業主會比較擔心，就是樓價下行令估價下跌，而未還的貸款額又多於估價5成，會否違反5按出租規定而惹上官非？其實銀行只會以申請按揭時的物業估值，去審批是否容許業主放租。而之後物業升跌，銀行大都不會重估物業。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問

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