不少村屋地面單位都會改作商業用途,譬如常見的地產代理、便利店、餐廳或車房等,有些餐廳甚至甚至全幢三層用作舖面。普通巿民或許會有所好奇,究村屋轉作商舖究竟有沒違反用途?
法定規劃用途與批地條款
香港的建築物用途主要受兩方面規限,一個是法定規劃用途、第二是批地條款。法定規劃用途是一個大方向,通常會為一大片土地劃出法定用途。譬如預期作住宅發展、政府設施、綠化地帶或工業用途等,住宅用地亦會分低密度至高密度發展。
改變土地用途
要改變土地用途的程序相當複雜,需經地方人士、區議會、相關基建部門、其他持份者及城規會討論,解決幾乎所有疑問才會獲批,歷時十年亦是等閒。譬如應屬最困難的郊野公園改為住宅,至近年較為常見的工業改為商業或住宅用途等,都需要經此程序。
即使在同一區的私人發展,並屬於同一種法定規劃用途,亦會發現有些屋苑附設商場、有些不設商場,這是受制於批地條款。在政府批出私人土地前,除可建樓面面積(與地積比有關),亦會因應區內的發展配套所需考慮加入其他條款,例如興建公眾公園、學校或社區設施等,商場或停車位數目等亦會加在條款內。
須經申請的用途
法定規劃用途裏亦有分「經常准許的用途」和「須經城規會申請及獲批的用途」。就城劃會的《法定規劃綜合網站》所見,新界村屋大多落在鄉村式發展或住宅(丁類),這兩類土地的經常准許的用途雖不包括商舖,但在標注內有提及「除以上所列, 在新界豁免管制屋宇的地面一層, 經常准許的用途亦包括:食肆、圖書館、學校、商店及服務行業」。
土地批約為準
假如參照法定規劃用途,即是丁屋的地面可以用作商舖,但樓上單位須申請獲批才可。不過,就筆者曾看過的丁屋土地「批約」,內裏的條款(英譯中)指「該土地及其以上的建築物的任何部份,只能作非工業用(non-industrial purpose)」。因此,在批約中如註明了該土地可作非工業用的村屋,即使全幢改為商舖或食肆都沒有問題了。至於是否所有丁屋都有此條款,筆者則不敢肯定,買家如想查詢,還是查閱個別土地的批約為準。
批約以外的考慮
假如看中了某村屋單位,預期將來有轉為商舖用途的潛力,準買家亦要留意有沒其他限制。譬如目標單位於有經過大閘或私人土地,該私人土地的路權有否限制外來人士出入?又或者在比較傳統的圍村範圍,該村有沒有外人入村的限制,準買家也必需事先了解。否則以商舖價錢購入只能用作住宅的單位就得不償失了。
星之谷按揭轉介
子非魚
https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3315681/%E5%AD%90%E9%9D%9E%E9%AD%9A-%E6%9D%91%E5%B1%8B%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E4%B9%9D%E9%9D%9E%E9%AD%9A%E8%AB%96%E5%B8%82
延伸閱讀:
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過60000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭