樓花買家如何預測收樓時間 (入伙紙 / 滿意紙 / 關鍵日期 / 申請按揭時間)

最後更新：27/03/24 @ 12:34 下午
= 樓花買家預測收樓時間

疫情過後，發展商積極推出新盤，部份以樓花形式發售，而樓花有長有短，最長預售期可長達30個月，買家如不想「等到頸都長」都未入伙，在選購時就要細閱樓盤資料，以下文章會介紹幾個關鍵詞語，幫助準買家預好時間申請樓花按揭。

甚麼是關鍵日期？

根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商銷售未建成的住宅樓盤時，須列出該物業的預計「關鍵日期」，意指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。

由於建築工程可能受各種原因影響而延遲，例如天災、惡劣天氣等，法例上容許關鍵日期於合理情況下延後，故買家不應把預計關鍵日期視為收樓日期。

一般而言，發展商會先取得入伙紙和滿意紙後，再安排收樓程序。如買家想更準備地預測何時收樓，應了解發展商是否已取得入伙紙和滿意紙。

入伙紙即佔用許可證（Occupation Permit），用以證明樓宇建築合規及結構安全。在新盤竣工後，屋宇署會派員到場，檢查樓盤是否按施工前呈交的圖則興建，以及結構安全、入住標準、物業用途、每層單位數目等是否合規，若符合要求就會向發展商發出入伙紙。發展商獲發入伙紙後6個月內，須書面通知買家收樓。

滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance），用以證明發展商已履行批地條件。政府於批地賣地時，會附帶要求中標的發展商興建指定公共設施等。地政總署於證明發展商履行相關條款後，就會發出滿意紙，發展商需要在獲發滿意紙的一個月內，以書面通知買家正式交樓。

若項目未能在指明日期或任何經延展的日期起計的6個月內完成，則買方可撤銷該合約，賣方亦要在撤銷後的7日內，將根據合約支付所有款項連同該等款項的利息退還買方。

對於以建期付款的買家而言，一般是在收樓前3至6個月才申請按揭。銀行批出貸款後，準買家一般要在2星期內決定接納與否。若然新盤突然延後入伙，即使銀行接納容後批出貸款，業主亦有可能要重新提供入息證明，銀行亦會重新查閱業主的信貸報告。

如果是即供買家，申請發展商二按，享有低息蜜月期，惟一旦延遲收樓，業主就未能及時轉按至銀行，要繼續捱貴息。

提早收樓買家當然高興，但對申請按揭來說亦有弊端，買家如是換樓客，突然提早收樓或打亂賣樓部署，如未能及時完成所有賣樓的程序，又會影響新物業的按揭成數。另外，一旦有買家剛轉工，提早收樓或令他們過不了供款與入息比率測試（ DTI）