跌市執平貨 成交價低於估值會否潛藏按揭陷阱？

2023年8月8日

近日樓市交投淡靜，發展商賣新盤時都要推出「深水炸彈價」，成功驚人，連帶二手物業市場都受到影響，部份二手物業需要割價求售，亦引來不少有意置業人士希望「執平貨」，但一些看似價格實惠，低於市價的放盤單位，會否因為成交價過低而引起按揭問題？其實大部份的減價盤，例如是銀主盤、移民盤、離婚盤等，都是可以有成功申請按揭的，以下文章為不同筍盤買家盤點他們心中的按揭疑難。

移民割價盤按揭疑難

以往的文章曾經指出，物業成交價低於估價20%以上，銀行或擔心涉及送契，有機會以 undervaluation為由拒批按揭申請。不過現時整體市況下行，業主減價賣樓亦合情合理，加上買賣雙方是由地產代理促成交易，沒有送契的理由，故一般申請按揭也沒有大問題，如果準買家仍然擔心，可先向銀行申請按揭預批。

銀主盤按揭疑難

銀主盤是銀行或其他債權人收回物業後再放售的單位，買賣程序基本上和二手樓無分別，亦可申請按揭，按揭利率亦不會特別高。不過，部份銀主盤可能會有樓契不齊問題，銀行就不會承造按揭，而在銀主盤必買必賣原則下，買家只能選擇一筆過付清樓價或撻訂。另外，銀主盤買賣時間大約只有一個月，買家要有心理準備，申請銀主盤按揭的時間會比較緊湊。

離婚盤按揭疑難

夫婦離婚後，物業由丈夫無償轉名予妻子，土地註冊處代價（Consideration）一欄金額顯示為零，有機會被銀行視為「送契」，對這類物業按揭申請均比較保守，或要求過5年冷靜期後才可申請按揭，準買家最好在「扑搥」之前，查冊了解清楚該物業於土地註冊處的資料，特別是要留意上一手交易的Consideration。但也有銀行是不需要物業「過冷河」，而如果是經訴訟由法庭頒令的轉讓，下一手買家的按揭亦不會有問題。

遺產盤按揭疑難

如果是遺產物業，由離世業主轉予繼承人，由於有法庭命令，所以同樣不會被視為送契，下一手業主申請按揭不會因為是遺產物業而遭拒。惟準買家同樣要留意樓契是否齊全，因為遺產物業的原業主有機會是聯名持有，如果是以分權共有的方式，物業的權益或會相當分散，甚至會出現多於一名繼承人爭產的情況，所以準買家委託的律師樓必須要為物業簽署妥善業權（good title）。

凶宅盤按揭疑難

凶宅價錢一般會比同類單位平2、3成，至於按揭則視乎能否估價，幾間大銀行一般都會接凶宅按揭申請，如果估價行估到價，申請8、9成按揭也有成功的例子。

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