更新:12/10/19 @ 14:20:13

很多人覺得買樓要供30年,淪為樓奴。但其實,只要掌握轉按技巧,30年供樓中有15年是免息的。本文由淺入深,分享轉按秘密。


問: 什麼是轉按?

答: 轉按是指把按揭由銀行A 轉去銀行 B. 轉按的好處如下:

  • 減息
  • 獲取回贈
  • 增值按揭計劃
  • 套現金作投資用途
  • 物業甩名轉名
  • 套現找街數 (點此看相關文章)
  • 甩按保取15%按揭保險費退回

問: 轉按如何可慳息?

答:  目前一般按揭最低利率都做到 H+1.23% , 如你現時的樓按利率是 H+1.7%, 轉去 H+1.23% 可慳息。

近年按息持續觸及封頂位,世紀plan H+0.7 開始呈現轉按契機,因世紀plan的封頂位很多都是 2.25%-2.75%, 因如轉按可以把封頂位下調去 2.15% (即P-3.1%)。參考我們在《都市日報》的文章:

http://www.metrodaily.hk/metro_columns/拆息破2厘的轉按契機?/


問: 轉按如何賺回贈?

答: 通常為了吸引客戶轉按, 銀行會有回贈和優惠送給轉按的客戶, 一般是貸款額的 2.1%. 假設貸款額是 $400萬, 轉按便可從銀行取得 $84000回贈. 除此之外,坊間有些按揭中介提供高達0.35%中介回贈,令總回贈超過 2.5%,產生首年免息的效果。單是這原因便已值得每2年轉按一次了. 為什麼是 2年? 因轉按後通常罰息期是2年。

“注意: 跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”


問: 轉按如何可套現作其他投資用途?

答: 層樓升了值, 轉按可以重做6成按揭, 因而套出現金.

例如: 層樓餘下按揭有$200萬, 現時樓價銀行估值 $500萬, 轉按可重新做6成, 即借$300萬,$300萬中有$200萬要還舊銀行按揭, 因此套現$100萬, 可作投資或資金周轉用途. 如果未有計劃筆錢點用, 可先放入 mortgage link 戶口對沖樓按利息,令套出的現金不用付利息.

如想轉按套現,估價越高套得越多。如何拉高估價,請參考此文:


問: 什麼是 mortgage link 戶口?

答: 現時放錢入銀行是沒有利息的. 但向銀行申請按揭, 一般銀行都會送個 mortgage link 戶口給你, 把錢放入這戶口可享按揭利息. 即是說, 比如你樓按是 h+1.23%, 你放錢入mortgage link 戶口也同樣得 h+1.23% 息,因而對沖了樓按利息. 當然, 你不可以放無限資金入 ML 戶口內, ML戶口上限是樓按貸按額的 50% (有些銀行做到 60%). 比如你的樓按是借 $300萬, 你可存入高達 $150萬入 ML 而享受 h+1.25% 年息. 

中銀近期開放了 mortgage link 戶口可給貸款人的家人共同享有,請參考《蘋果日報》報導以及我們的訪問:

有銀行准按揭掛鈎3往來戶口 業界最多 存息0厘變2.4厘


問:假設現時按揭餘下 300萬,但樓價已升到700萬,轉按應借原來300萬還是加按到400萬?

答:  應該是加按到400萬。原因是,如果轉按只借原本的300萬,以 2.5% 回贈率計共取得$7.5萬現金。但如加按借400萬,可取得$10萬現金,多了$25000 現金回贈。讀者可能問:「但我借多了100萬,豈不是要每月還多左,而且要俾息?」。非也,因借多那100萬可以放mortgage link 戶口對沖,因此免息。而本金會在mortgage link中按月自動還銀行,沒有 「out of pocket cost」。然後過了一年後,貸款人可以以「部份還款」(partial payment)方式把那100萬還銀行,到時按揭餘額便和原先一樣。成個操作便可以0成本,賺取多2萬幾元回贈(除了原本的2.5%外),每兩年做一次。


問: 轉按如何可增值按揭plan?

答: 因種種原因, 你現時樓按plan可能不是最佳. 比如係 P plan, 轉按後可轉回 H plan, 慳息. 又比如現時無 mortgage link, 轉按後便有 mortgage link. 又比如現時供剩 20年, 轉按後重新做 30年, 拉長供款年期, 減低每月還款額等等


問:轉按如可可甩HKMC獲得按揭保險費退回?

答:樓市大升,兩年前經按揭保險上會的朋友,估價升幅普遍可以轉按到6成了,甩HKMC,並退回15%按揭保險費。如現在吾做,過了3年便不能再退回保險費。參考我們在蘋果日報的文章:

15%退保費加回贈 轉按賺9萬元秘技


問:轉按兼甩名有什麼好處?

答:因為政府的辣招,買第二套房需要付 15% 印花稅,因此過去幾年便產生了聯名物業甩名潮。聯名業主一方甩了名回復首置身份,再買樓便不需要付 15% 印花稅。始終在香港,儲磚頭是王道。既然物業升了值,便應甩名以及轉按套現,然後提供首期給配偶買多層。至於轉按加甩名的秘技,請參考我們在《蘋果日報》的文章:

轉名、甩名實用手冊 無限輪迴「首置」買樓


問: 轉按有什麼費用?

答: 如果現時的樓按已過了罰息期, 轉按的費用就只有律師費. 律師費一般 $5300左右. 但從轉按得到的銀行回贈和其他好處, 已足以值得業主們每兩年做一次轉按了. 參考我們在都市日報的文章:

轉按律師費最平幾錢?


問:轉按是不是要等罰息期完才可申請?

答:三種不同情況需要知道:

  1. 普通轉按:銀行是以預期提款日前3個月接受申請。比如話,原銀行罰息期是12月1日,那麼申請轉按,最早可以9月1日時交申請表。其實可以9月1日前找banker開始填表。Banker 收齊文件後,等到9月1日便可入機check TU。到按揭批後律師樓安排 12月1日drawdown,貸款人便能罰息期一完便自動轉按去新銀行。
  2. 樓花轉按:如是轉按而不是新造樓花按揭,銀行最早只能接受入伙日前3個月申請。比如入伙日為12月1日,9月1日才可申請。
  3. 高成數轉按:如轉按需要重做高成數按揭經 HKMC 等按保公司,需要完全過了罰息期 HKMC 才會接受申請。

參考文章:
申請按揭或轉按,最早幾時可開始?(轉按、樓花、居屋等)


問: 轉按有什麼缺點?

答: 缺點就是:

  • 要付律師費, 但那費相比得到的回贈和其他優惠微不足道.
  • 要重新在轉按銀行申請按揭, 要做入息審查,壓力測試.
  • 轉按後, 一般有2年罰息期. 期間如賣樓會罰息

問: 用星之谷作為轉按中介有什麼好處?

答:得額外回贈。經星之谷免費轉介按揭,客人除取得銀行回贈 2.1%外,更可獲取本公司送出的現金獎賞高達貸款額之 0.4% (視乎選用邊間銀行),令總回贈高達 2.5% (*)。而手續只須要把我們的按揭轉介表交給銀行便成,無須把資料給我們。本公司被都市日報選為「2017傑出物業轉按顧問」及Capital資本雜誌之「2018傑出物業按揭轉介獎」,在蘋果日報都市日報、及頭條日報等有按揭專欄,超過1500名客戶用過我們服務後在 Facebook 留言給高評價。

*注意:跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。


問:如何了解更多關於轉按?

答:可參考我們「按揭學堂」中其他有關轉按的文章或我們專用按揭資訊網-北斗星按揭網

參考我們在《蘋果日報》的文章:

【星之谷專欄-蘋果日報】轉按攻略2019

轉按財技FAQ


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