什麼是轉按？轉按ABC

更新：19/12/23 @ 11:01 上午

很多人覺得買樓要供30年，淪為樓奴。但其實只要掌握轉按技巧，30年供樓中有15年是免息的。本文由淺入深，分享轉按秘密。

問：什麼是轉按？

答：轉按是指把按揭由銀行A轉去銀行B。轉按的好處如下：

減息
獲取回贈
增值按揭計劃
套現金作投資用途
物業甩名轉名
套現找街數 (點此看相關文章）
甩按保取15%按揭保險費退回

問：轉按如何可慳息？

答：目前一般按揭最低利率都做到H+1.3%，如你現時的樓按利率是H+1.7%，轉去H+1.3%可慳息。近年按息持續觸及封頂位，世紀plan H+0.7%開始呈現轉按契機，因世紀plan的封頂位很多都是2.75%，轉按可以把封頂位下調去2.5% (即P-2.5%)。參考我們在《都市日報》的文章。

問：轉按如何賺回贈？

答：銀行為了吸引客戶轉按，通常會有回贈和優惠送給轉按的客戶；加上坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，提供高達貸款額0.35%回贈。假設貸款額是500萬元，轉按可從銀行及按揭中介取得75,000元回贈，令總回贈高達1.5％；而現時H按實際按息約1.4-1.5%，產生首年免息的效果。單是這原因便已值得每2年轉按一次了。為什麼是2年? 因罰息期通常是2年。

“注意：跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。”

問：轉按如何可套現作其他投資用途？

答：假若物業升值了，轉按可以重做6成按揭，從而套出現金。

例如：物業餘下按揭有200萬元，現時樓價銀行估值500萬元，轉按可重新做6成，即借300萬元，300萬元中有200萬元要還舊銀行按揭，因此套現100萬元，可作投資或資金周轉用途。如果未有計劃筆錢點用，可先放入mortgage link戶口對沖樓按利息，令套出的現金不用付利息。

如想轉按套現，估價越高套得越多。如何拉高估價，請參考此文：

問：什麼是mortgage link戶口？

答：現時存錢在銀行是幾乎是沒有利息；但若向銀行申請按揭，一般銀行都會贈送mortgage link戶口，把錢存入這戶口可享按揭利息。即是說，假設樓按利率是H+1.3%，存錢在mortgage link 戶口也同樣得到H+1.3%的利息，從而對沖了樓按利息。不過，銀行規定ML戶口上限是貸款額的50% （有些銀行做到 60％）。假設貸款額是300萬元，可存入最高150萬元在ML戶口而享受H+1.3%年息。

中銀近期開放了mortgage link戶口給貸款人的家人共同享有，請參考《蘋果日報》報導以及我們的訪問：

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190330/59427739

問：假設現時按揭餘下300萬元，但樓價已升到700萬元，轉按應借原來300萬元還是加按到400萬元？

答：應該加按到400萬元。原因是，如果轉按只借原本的300萬元，以1.4%回贈率計共取得42,000元現金。但如加按借400萬元，可取得56,000元現金，多了14000 現金回贈。讀者可能問：「但我借多了100萬元，豈不是要每月還多左，而且要俾息？」。非也，因借多那100萬元可以放mortgage link 戶口對沖，因此免息。而本金會在mortgage link中按月自動還銀行，沒有「out of pocket cost」。然後過了一年後，貸款人可以以「部份還款」（partial payment）方式把那100萬元還銀行，到時按揭餘額便和原先一樣。成個操作便可以0成本，賺取多14000元回贈（除了原本的1.4%外），每兩年做一次。

問：轉按如何可增值按揭plan？

答：因種種原因，現時樓按plan可能不是最佳，比如係P plan，轉按後可轉回H plan，可慳息。又比如現時無 mortgage link戶口，轉按後便有 mortgage link戶口。又比如現時供剩20年，轉按後重新做30年，拉長供款年期，減低每月還款額等等。

問：轉按如可可甩HKMC獲得按揭保險費退回？

答：樓市大升，兩年前經按揭保險上會的朋友，估價升幅普遍可以轉按到6成了，甩HKMC，並退回15％按揭保險費。如現在不做，過了3年便不能再退回保險費。參考我們在《蘋果日報》的文章：

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180728/58492229

問：轉按兼甩名有什麼好處？

答：因為政府的辣招，買第二套房需要付15％印花稅，因此過去幾年便產生了聯名物業甩名潮。聯名業主一方甩了名回復首置身份，再買樓便不需要付15％印花稅。始終在香港，儲磚頭是王道。既然物業升了值，便應甩名以及轉按套現，然後提供首期給配偶買多層。至於轉按加甩名的秘技，請參考我們在《蘋果日報》的文章：

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190112/59132643

問：轉按有什麼費用？

答：如果現時的樓按已過了罰息期，轉按的費用就只有律師費，律師費一般5000餘元。但從轉按得到的銀行回贈和其他好處，已足以值得業主們每兩年做一次轉按。參考我們在《都市日報》的文章：

轉按律師費最平幾錢？

問：轉按是不是要等罰息期完才可申請？

答：三種不同情況需要知道：

普通轉按：銀行是以預期提款日前3個月接受申請。比如話，原銀行罰息期是12月1日，那麼申請轉按，最早可以9月1日時交申請表。其實可以9月1日前找Banker開始填表。Banker 收齊文件後，等到9月1日便可入機check TU。到按揭批後律師樓安排 12月1日drawdown，貸款人便能罰息期一完便自動轉按去新銀行。
樓花轉按：如是轉按而不是新造樓花按揭，銀行最早只能接受入伙日前3個月申請。比如入伙日為12月1日，9月1日才可申請。
高成數轉按：如轉按需要重做高成數按揭經HKMC等按保公司，需要完全過了罰息期HKMC才會接受申請。

參考文章：

申請按揭或轉按，最早幾時可開始？（轉按、樓花、居屋等）

問: 轉按有什麼缺點?

答：缺點就是：

要付律師費，但那費用相比得到的回贈和其他優惠微不足道
轉按須要重新做入息審查，壓力測試
轉按後，一般有2年罰息期，期間如賣樓會罰息

問: 用星之谷作為轉按中介有什麼好處?

答：得額外回贈。經星之谷免費轉介按揭，客人除取得銀行回贈外，更可獲取本公司送出的現金獎賞高達貸款額之0.35% （視乎選用邊間銀行），令總回贈高達1.75% (*)。而手續只須要把我們的按揭轉介表交給銀行便成，無須把資料給我們。

本公司屢獲Capital資本雜誌選為「傑出物業按揭轉介大獎」；亦獲得香港中小型企業總商會日頒發「2019最佳中小企獎」；在蘋果日報、東方日報、及頭條日報等有按揭專欄，以及超過1500名客戶用過我們服務後在Facebook留言給高評價。

*注意：跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1%，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。

問：如何了解更多關於轉按？

答：可參考我們「按揭學堂」中其他有關轉按的文章或我們專用按揭資訊網－北斗星按揭網

參考我們在《蘋果日報》的文章：

【星之谷專欄－蘋果日報】轉按攻略2019

問：如何聯絡我們做轉按？

答：

電話： 28840531

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