物業買賣中存在不少變數,隨時令交易告吹,按揭申請是其中一環。切勿以為銀行已批准按揭,申請人已簽署貸款信,便萬事俱備,可以安心等待放款及成交。筆者見過不少個案,是臨近成交日才被銀行拒絕放款。本文分析四個最常見原因,並附上解救方法,以防臨門「撻Q」,助準業主順利「上車」。

臨成交前被拒批按揭的原因眾多,第一是物業收到維修令或法庭令。

如果成交前,物業突然收到屋宇署的維修令,並註入了田土廳,律師樓有責任通知銀行,銀行有機會因而拒絕放款。

筆者分享一個真實個案,某物業臨成交前因外牆關係,收到屋宇署的Order 26維修令。

但買家所申請的銀行,不承造有Order 26的按揭申請,故臨門一腳拒絕放款。

該買家最終要急忙轉至其他可做Order 26的銀行上會,情況危急。此外,若成交前物業收到任何法庭令,銀行亦有機會取消按揭。

其次,銀行驗樓為另一常見拒批原因。銀行審批按揭時,有機會需要驗樓,而且一般都是簽署貸款信後才進行。

物業有結構性改動

若驗樓時,銀行發現物業有結構性改動,例如物業被改建成劏房,便有機會拒絕放款。

第三,是銀行對業主申請按揭時,銀行需要查閱申請人的環聯信貸報告(TU)。

TU的有效期一般僅三個月,一旦物業成交期太長,令TU超過三個月的話,即使申請人已簽署貸款信,銀行亦會於臨成交前再審一次TU。

銀行重審TU時,如果發現按揭申請人有新貨款,或有法庭訴訟註入TU,均有機會取消按揭。

另重審TU時,銀行會要求申請人提供最新入息證明,如果不幸失業或被減薪,視乎入息有機會被扣減資款額或拒批。

最後一個常見拒批的原因,便是就職審查(Employment Check)。臨近物業成交,有小部分銀行會致電按揭申請人的在職公司,以確定其受僱情況。如果銀行未能聯絡其公司,或不能確定申請人是否該公司員工,便有機會拒批按揭。

針對上述情況,準業主可採取應對措施,以免物業成交一波三折。

首先,筆者建議應向多幾間銀行申請按揭,一旦選用的銀行取消按揭,可即時轉至其他後備銀行。

此外,在物業未成交前,不應申請新貸款,卡數或其他貸款應準時償還,以保持良好的信貸紀錄;而臨成交前,準業主應自行做土地查冊,查詢有否新的維修令或法庭令註入田土廳,及早知道便能盡早解決。

一旦收到維修令,應盡快到屋宇署索取相當文件,並主動與銀行商討有關事宜,有助增加按揭獲批的機會。收到維修令並非世界末日,銀行或會只要求準業主,簽署一份承諾書,承諾負責相關維修費用,按揭便可以放款。

值得留意,律師樓一般會於成交前再查冊一次,如發現田土廳有「釘」便要通知銀行,若屆時才發現問題,未必有足夠時間解決。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/屋宇署-維修令-撻q-按揭-343672/5/

經一20220314

經濟一週專欄

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